Bordeaux Caudéran et Le Bouscat : entre ville et campagne

Bénéficiant de la proximité immédiate des infrastructures et services d’une cité dynamique, le quartier bordelais de Caudéran et la commune du Bouscat évoluent dans un environnement résidentiel privilégié.

Agréable quartier de l’ouest de Bordeaux calme et verdoyant dans lequel se trouvent notamment les attrayants parc et golf bordelais (le plus vaste espace vert de la ville et l’un des cinq plus anciens parcours de France), Caudéran est situé juste derrière les boulevards, à seulement 5 minutes du centre-ville. Une position avantageuse qui profite aussi au Bouscat, commune de 25.000 habitants localisée plus au nord proposant la même tranquillité résidentielle. Les deux adresses, également réputées pour leurs écoles, constituent ainsi un secteur familial recherché où de petits ensembles collectifs côtoient des maisons de ville, des échoppes en pierre traditionnelles, des maisons bourgeoises cossues et des villas d’architecte contemporaine.

Fort de quinze années d’expérience acquise au sein d’une agence bouscataise, Hamid Abkar a fondé HA Immobiliers à Caudéran en 2008. Couvrant l’ensemble de la CUB (Communauté urbaine de Bordeaux), il commercialise tout type de biens, y compris des produits de prestige : « La demande porte essentiellement sur des maisons dotées de grandes surfaces. En témoignent nos dernières transactions : 210 m2 à 880.000 €, 350 m2 à 1,1 M € et 300 m2 à 1,2 M € ». A titre d’exemple, son portefeuille contient en outre une villa contemporaine au Bouscat de 125 m2 habitables sur plus de 350 m2 de terrain à 465.000 € et une maison d’architecte dans la même commune de 165 m2 sur 450 m2 à 740.000 € (avec piscine dans les deux cas). « Ici, les prix ne baissent pas. Le secteur est une valeur sûre. Nos clients disposent d’ailleurs généralement de moyens conséquents et ont rarement recours au prêt », livre l’agent.

François Vizioz est gérant de Pierra Immobilier, agence indépendante locale basée au centre de Caudéran depuis 2009 et intervenant dans une zone restreinte de qualité : les quartiers de Caudéran, Croix-Blanche et Saint-Seurin, et Le Bouscat. Sur le segment collectif, il note un mètre carré débutant à 2000 € pour des appartements à rénover dans des immeubles des années 1960-1970 souvent sans ascenseur. « Au-delà, on grimpe jusqu’à 3500-3700 €/m2 pour des produits en bon état dans des résidences de standing, et 4000-4500 €/m2 dans le neuf. Quant à la moyenne, elle s’établit sous la barre des 3000 €/m2. » Avec une légère différence entre les deux adresses : « Jusqu’à présent, leurs tarifs se valaient. Mais depuis l’annonce de l’arrivée du tramway au Bouscat - prévue pour 2017 - la petite ville concentre l’attention et voit ses prix dépasser de peu ceux de Caudéran ». Sur le segment individuel, les petites maisons de 55 à 70 m2 habitables avec jardin nécessitant parfois des travaux se vendent aux alentours des 250.000 €. « Mais la majorité des ventes concernent des biens de 70 à 110 m2 - échoppes en pierre ou maisons récentes avec jardin - proposés entre 300.000 et 400.000 €. » Puis il y a les maisons de famille de plus de 150 m2 négociées entre 500.000 et 1 M €.

« Le secteur le plus prisé s’étend de l’avenue Bel Air de Caudéran à l’avenue du Président Robert Schuman du Bouscat », précise Nicolas Lantéri, 21 ans d’expérience sur Caudéran et gérant de Nicolas Lantéri Immobilier. Son cabinet créé en 2010 réalise des transactions à Caudéran, Le Bouscat, Bordeaux, Mérignac et Pessac. « Concernant les appartements, notre clientèle s’intéresse surtout aux trois ou quatre-pièces vendus entre 200.000 et 300.000 €, ainsi qu’aux quatre ou cinq-pièces - minimum 130 m2 - affichés entre 400.000 et 600.000 €. Pour les maisons, les demandes s’échelonnent de 400.000 € pour 120-130 m2 habitables à plus de 800.000 € pour 220-250 m2 avec belles prestations édifiés sur des parcelles plus importantes. » Les produits d’exception, à l’image de cette maison bourgeoise d’environ 330 m2 (onze pièces / six chambres et deux bureaux) sise à Caudéran et actuellement commercialisée à 1.680.000 €, sont par ailleurs toujours recherchés. Le neuf ? « S’adressant plutôt aux investisseurs, les quelques programmes de vingt à trente lots se vendent plus de 4000 €/m2. » Les terrains à bâtir, eux, sont rares (souvent issus de divisions de parcelles), plutôt chers et assez petits : « Pour 300 à 400 m2 cons­tructibles, il faut compter près de 300.000 €, soit environ 800 à 1000 €/m2 ». Selon Nicolas Lantéri, le marché propose beaucoup d’offres pour un nombre de demandes limité « mais celles-ci sont très qualitatives, engendrant un léger recul des prix qui affecte peu la stabilité globale ».