Bordeaux centre, un marché très convoité

La renommée de Bordeaux n’est plus à faire. La belle girondine se montre attrayante par bien des aspects et les acquéreurs se bousculent, particulièrement en son cœur de ville. Il est évident que la politique de rénovation urbaine engagée depuis plus de quinze ans et la mise en place imminente d’une LGV permettant de rejoindre Paris en deux heures contribuent à ce succès…

Pour Sylvain Favreau dirigeant de Favimo - deux agences à Bordeaux, l’une en plein cœur de ville et l’autre dans le quartier des Chartrons - : « On peut désormais considérer le quartier des Chartrons comme faisant partie du centre-ville ». Ici, on trouve surtout des biens atypiques, tels des entrepôts transformés en lofts ou des chais devenus des habitations à part entière. Dans le centre historique, le marché immobilier est surtout composé d’immeubles anciens, dont certains font l’objet de programmes de réhabilitation suivant les lois Pinel ou Malraux. « D’une manière générale, l’hyper centre, de la place de la Victoire à Jardin Public, est un secteur dynamique et la demande y demeure très forte. Plus encore, avec l’arrivée prochaine de la LGV. On constate, en effet, un intérêt grandissant de la part d’investisseurs qui souhaitent se positionner dès maintenant », affirme Sylvain Favreau. Car le marché locatif se porte très bien et s’avère un placement sécurisé. Développant une activité de gestion locative, le professionnel sait de quoi il parle quand il ajoute qu’il n’y a aucun risque de vacance. Les appartements proches de Jardin Public et Saint-Pierre proposent de belles prestations et se négocient aux alentours de 5000 € à 6000 €/m2. Sur Saint-Pierre, justement, proche de la place Camille Jullian, Favimo vient de vendre un appartement bourgeois de 3 pièces et de 89 m2 pour 560.000 €. Sur Saint-Michel, un peu plus populaire, le mètre carré oscille entre 4000 et 5000 €. « Il y a cependant de belles opportunités : de grandes surfaces à rénover pour lesquelles le prix équivaut à 2500 €/m2 », précise Sylvain Favreau. Récemment, il y a vendu un deux pièces de 44 m2 à 189.000 € et un immeuble de 180 m2, réparti en 4 logements, contre la somme de 410.000 €.

Carmina Candeloro de Sotheby’s International Realty est spécialisée dans l’immobilier de prestige. Dans son porte­feuille de biens : des hôtels particuliers, des duplex, des appartements autour du Triangle d’Or ou avec vue sur Jardin Public, des surfaces comprises entre 200 et 400 m2... Et parmi ses clients : des personnes aisées qui souhaitent profiter de la qualité de vie bordelaise. « Souvent, il s’agit de Français expatriés à Londres ou aux Etats-Unis qui reviennent s’installer avec leurs enfants âgés entre 10 et 15 ans car, à l’étranger, les écoles privées coûtent extrêmement cher », constate Carmina Candeloro. A Bordeaux centre, si les prix restent élevés, avec une moyenne générale de 5000 €/m2, ils n’atteignent toute­fois pas ceux de Paris ou de la Côte d’Azur et cela constitue alors un argument de poids. De plus, comme le souligne la professionnelle : « La rénovation de la ville, qui a entraîné son inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO, la place en tête de tous les classements. Bordeaux bénéficie d’une situation privilégiée, proche du bassin d’Arcachon et de la Côte Sauvage, au milieu d’une campagne viticole authentique, tout en étant à proximité de Paris avec la LGV qui a, d’ores et déjà, un impact important sur le marché de la transaction ». Parmi les dernières ventes de l’agence, un appartement de 250 m2, en parfait état, situé dans un hôtel particulier dominant Jardin Public a été acheté 1,5 M € par un couple franco-italien revenant du Brésil. Un autre hôtel particulier de 300 m2, avec des travaux à prévoir, disposant d’un garage et d’un petit jardin, a séduit des clients bordelais contre 1,6 M €.

Bordeaux centre, la CUB et parfois le bassin d’Arcachon, voici les trois secteurs couverts par Blanc Miquel Immobilier. Spécialisée dans la vente d’appartements et de maisons, l’agence s’illustre dans l’administration de biens immobiliers mais aussi les cessions d’immeuble en bloc et d’appartements aux fins d’investissement à caractère patrimonial. Selon Benoît Blanc : « Tous les quartiers s’avèrent porteurs à la condition que les biens soient de bonne facture et correspondent à la valeur du marché ». Sur le segment des appartements, sur le secteur intra-boulevards, hors Triangle d’Or et bordure Triangle d’Or, les biens livrés sans travaux se négocient en moyenne, en fonction de leur surface et jusqu’à 100 m2, entre 5000 et 5500 €/m2. « Pour ce qui concerne l’hyper centre, le marché est dynamique. Les prix pratiqués dépassent quelquefois les 8000 €/m2. La demande augmente d’autant plus avec la perspective de la LGV, mais elle est plus qualifiée avec une typologie d’acquéreurs ayant validé leur plan de financement en amont afin d’en vérifier la viabilité », ajoute le professionnel. Les investisseurs sont d’ailleurs nombreux sur Bordeaux centre et les opportunités rares. « Le secteur offre encore quelques biens à rénover. Aussi, pour des surfaces de 40 à 100 m2, il faut prévoir un budget entre 3800 € et 4200 €/m2 avant travaux », souligne Benoît Blanc. Réactif sur le marché de la transaction, il évoque également plusieurs appartements pro­ches du cours d’Alsace-Lorraine qui se négocient, avant travaux, à 4200 €/m2 et trouvent preneur auprès de Bordelais, Parisiens ou personnes venant de l’étranger. S’il est question d’investissements de type résidentiels sur le marché de la maison, pour une surface moyenne (à partir de 150 m2) avec jardin et/ou garage et/ou piscine, sur les quartiers Jardin Public, Saint-Seurin, Croix-Blanche, Bous­cat et Caudéran, le prix peut varier entre 600.000 € et 800.000 € pour atteindre parfois le 1 M € (pour les biens supérieurs à 200 m2 avec des éléments à caractère exceptionnel). Au-delà, on change de segment. Pour les surfaces inférieures à 120 m2, l’offre est très restreinte. Ce marché est à géométrie variable et se caractérise par des variations qui obéissent à de nombreux critères.