L’investissement locatif à Toulouse

Avec 449.330 habitants, La Ville Rose est la quatrième commune la plus peuplée de France. Au centre d’une aire urbaine de 1.218.160 personnes, la capitale de Haute-Garonne et de Midi-Pyrénées draine une augmentation démographique constante. Un afflux qui impacte le marché locatif tout autant que la transaction immobilière.

C’est que les raisons de s’installer à Toulouse ne manquent pas. Au-delà de la qualité de vie, du rayonnement culturel et des projets urbains qui fleurissent aux quatre coins de la Cité des Violettes, elle recèle un pôle étudiant de poids. Riche de l’une des plus vieilles universités du pays, elle accueille 100.000 inscrits par an. En 2009, le magazine l’Express la désigne comme ville la plus dynamique de France, un compliment réitéré l’an dernier par Challenges. L’aéronautique reste un important pourvoyeur d’emplois, comme l’enseignement et la recherche. L’agglomération affiche fièrement le 3e PIB de l’Hexagone et un taux d’endettement extrêmement faible. Autant de qualités qui justifient un solde migratoire largement positif, alimenté en partie par les départements limitrophes. 46,5 % des habitants ont moins de 29 ans.

« Toulouse-centre bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun et d’un accès rapide à tous les commerces et services. Les investisseurs du secteur visent à la fois le marché jeunes actifs et étudiants, convaincus de louer leur bien facilement sans rien sacrifier de la valeur patrimoniale », commente Nancy Masidivinga d’Absolu’Immo 31. La particularité du cœur de ville est de réunir de nombreux établissement scolaires dans un rayon de 500 mètres, telles la faculté des Sciences Sociales, Sciences Pô et l’Ecole Supérieure de Commerce. Depuis 2009, les enveloppes allouées à l’investissement n’ont pas changé oscillant entre 80.000 et 130.000 €. Quant au mètre carré, il évolue autour du Capitole de 3000 à 5000 €. Parmi les dernières ventes, la spécialiste cite un studio de 22 m2 près de Jeanne-d’Arc, parti en l’espace de 48 heures moyennant 78.500 €, susceptible de rapporter 400-450 €/mois, et un T2 de 41 m2 proche du métro des Argoulets, à 107.000 €, synonyme d’un retour mensuel de 550 €. Les acquéreurs se montrent particulièrement vigilants aux charges, qui si elles sont trop élevées réduisent la rentabilité. De manière générale, la préfecture du 31 profite du double impact de la manne étudiante et de l’attractivité du bassin d’emplois.

Magali Joulia de Cogerens travaille essentiellement l’ancien dans l’intramuros, « une denrée plus représentée dans les tablettes, davantage rentable et souvent mieux placée. Le terme de crise, trop fréquemment employé, ne convient pas au centre toulousain. Quant à la déperdition imputée à la réforme des plus-values, elle a largement été compensée par la baisse des taux d’intérêt. » Jadis, la clientèle investisseur se composait majoritairement d’acheteurs étrangers à la région. La tendance s’inverse aujourd’hui : particulièrement au fait du potentiel de leur commune, les autochtones placent dans la pierre, heureux de pouvoir encore jouir d’un rendement de 5 %. Même dans des quartiers prisés tels que Les Carmes, où la spécialiste vient d’organiser la cession de 18 m2, à 75.600 €, soit 4200 €/m2. A noter, une modification dans l’approche de l’achat locatif. La dimension affective reprend du poil de la bête. Beaucoup sont sensibles à l’architecture du bâtiment et au charme du bien. En pleine mutation, Toulouse regarde vers l’avenir renforçant sans cesse son pouvoir d’attraction.

Nicolas Deisieux de Deisieux Immobilier commercialise en ce moment 45 logements neufs d’une à quatre pièces, avenue de La Gloire, près du Canal du Midi et de Saint-Aubin, à 4500-5000 €/m2, terrasse et parking compris. Livré mi-2015, le programme intéresse les investisseurs dans le cadre du procédé de défiscalisation de la Loi Duflot. Mais, sur dix ventes à vocation locative qu’il orchestre, seulement deux concernent le neuf. Tous les quartiers accueillant des écoles ont le vent en poupe, à l’exception peut-être du Mirail. Dans le centre, la demande constante conduit au maintien des prix. Si quelques propriétaires peuvent nourrir certaines craintes quant à la dégradation rapide de leur bien, un phénomène finalement peu répandu, la plupart apprécie le pourcentage élevé de bons payeurs au sein de la clientèle estudiantine, aidée par les parents et la CAF. Le parc immobilier est encore hétéroclite, surtout au niveau des parties communes, même si de nombreuses rénovations ont déjà été effectuées.