Les collines de Nice : prestige et tranquillité

De Saint-Roman-de-Bellet au Mont-Boron, les hauteurs de Nice sont constituées de divers quartiers résidentiels plus ou moins huppés qui proposent un immobilier convoité. Tout comme les attrayants villages perchés du nord de la ville.

Parmi ses adresses prestigieuses, Nice compte Cimiez, verdoyant quartier résidentiel implanté sur la colline de la ville la plus proche du centre (moins de 5 minutes de route). Bénéficiant de jolies vues dégagées, et parfois de vues sur la mer, il abrite une offre immobilière de standing prisée par des clientèles nationale et étrangère (notamment russophone) aisées. « Marqué par l’architecture de la Belle Epoque, Cimiez est réputé pour ses nombreux immeubles bourgeois fin XIXe/début XXe tels que le Majestic, l’Excelsior Régina ou le Riviera Palace (qui portent souvent le titre de palais, ndlr) », présente Michael Fusaro, directeur de Nice Properties, groupe de cinq agences proposant le moyen et haut de gamme de Villefranche-sur-Mer à Cannes et travaillant activement sur le marché de Cimiez. « Autrement, on trouve des constructions plus récentes - années 1950 à nos jours - fréquemment de luxe. Dotées de moins de charme, elles sont aussi plus pratiques car plus couramment équipées de grands balcons, terrasses, stationnements ou encore caves. » Autre atout local : « La présence d’hôtels particuliers style Belle Epoque ou Art déco et bourgeois affichant jusqu’à 600 m2 habitables, ainsi que de maisons niçoises de 140 à 220 m2 disposant de beaucoup de cachet. Fortement recherchés, ces biens recèlent des jardins de 100 à 1000 m2 ». Aussi, les tarifs pratiqués à Cimiez sont élevés - moins de 5000 €/m2 en moyenne et des produits pouvant atteindre jusqu’à 10.000 €/m2 - et stables : « Il s’agit d’une valeur sûre ».

Jean Girard, gérant de Côte d’Azur Properties, couvre lui les quartiers à l’ouest de Nice de Fabron, Bellet et la partie supérieure de Magnan (secteur au-dessus du Parc Impérial) : « Nichées sur des collines, ces adresses offrent l’avantage d’être occupées par nombre de résidences récentes avec piscine, espaces verts, parfois tennis et terrasses - pour apprécier les vues - qu’on ne trouve pas dans le centre, pourtant si proche. Sans oublier le calme, particulièrement visé par nos clients ». Sur le segment collectif, les prix oscillent ici entre 4500 et plus de 5500 €/m2, à l’image d’un appartement trois-pièces à Fabron d’environ 80 m2 avec extérieur, parking et prestations luxueuses récemment vendu 465.000 €. « Un beau deux-pièces au dernier étage d’un immeuble de Bellet avec piscine est par ailleurs actuellement en vente à 280.000 €. » Quant aux maisons individuelles, les produits de qualité sont commercialisés entre 650.000 et 800.000 €. « Ce marché au choix large et aux tarifs désormais relativement stables séduit des cadres résidant souvent en centre-ville et des personnes venues préparer leur retraite, dont de nombreux Parisiens et Lyonnais attirés par le soleil azuréen. D’abord résidence secondaire, l’habitation devient principale au moment de la retraite. » Des investisseurs « en quête d’un complément de retraite » sont en outre intéressés par des petites surfaces. Rentabilité locative : environ 4,5 %.

Gérant d’Aspremont Immobilier, Philippe Salmon est de son côté installé à Aspremont, charmant village de plus de 2000 habitants situé à 10 km au nord de Nice : « Nous intervenons sur les collines niçoises mais menons l’essentiel de nos activités dans les communes surplombantes de la première couronne dont également Colomars, Castagniers et Falicon. A proximité immédiate de Nice, elles affichent toutefois des prix plus accessibles que les quartiers établis sur ses hauteurs ». Le secteur constitue ainsi une intéressante zone de repli pour une clientèle locale de cadres et professions libérales à la recherche d’une maison individuelle avec jardin et éventuellement piscine pour un budget abordable. « Celle-ci se négocie entre 300.000 et 750.000 € - voire davantage pour les produits d’exception - en fonction des surfaces, de l’état, de la situation, de la vue… A titre d’exemple, nous avons dernièrement vendu deux biens à Aspremont : une petite maison individuelle nécessitant des travaux et comprenant un jardin de 300 m2 à 300.000 €, ainsi qu’une villa âgée d’une trentaine d’années de 150 m2 habitables sur 1500 m2 de terrain avec piscine à 750.000 €. » Les maisons de villages, elles, sont proposées entre 200.000 et 300.000 €. Enfin, les terrains à bâtir, « de plus en plus rares et de plus en plus chers », se vendent 250.000 à 300.000 € pour 800-1000 m2. « Les tarifs, qui ont fait l’objet d’un réajustement ces dernières années, sont de plus aujourd’hui bien raisonnés. »