Les quartiers authentiques de Toulouse

Agglomération dynamique et moderne notamment capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, Toulouse est aussi une ville chargée d’histoire au patrimoine architectural typique dont certains quartiers ne manquent pas d’authenticité.

Marie Charles et Didier Reine sont respectivement responsable immobilier ancien et responsable gestion de Propriété Privée - Groupe OFI, agence fondée en 1995 dans le quartier de Saint-Etienne proposant la transaction en centre-ville et 1e couronne, la location et la gestion personnalisée sur un créneau moyen et haut de gamme (un second cabinet a par ailleurs ouvert ses portes en 2012 dans le centre de Bordeaux). Selon eux, les quartiers les plus authentiques de Toulouse sont Les Carmes et Saint-Etienne : « Voisins, ces deux quartiers du centre historique constituent également le secteur le plus coté de la ville. Ils sont très convoités, notamment par les familles, pour leur situation et leurs appartements anciens au sein d’hôtels particuliers de caractère. L’offre y est limitée et les prix relativement stables, oscillant selon la qualité des rénovations et des prestations entre 4000 et 5000 €/m2 ». A titre d’exemple, un T4 de plus de 115 m2 en dernier étage d’un immeuble en briques y a récemment trouvé acquéreur pour 400.000 €. Autres quartiers authentiques : « Les Chalets, avec ses appartements et maisons de ville dotées de petits jardins qui se vendent entre 3200 et 3600 €/m2, voire jusqu’à 4000 €/m2 pour les produits rénovés de qualité. Et Saint-Cyprien, où les tarifs plus modérés, les accès au tramway et au métro et les bords de la Garonne attirent de jeunes couples. Nous venons d’y commercialiser un pied-à-terre de près de 55 m2 à 262.000 € ». Enfin, les professionnels citent Les Minimes : « Autour de l’église et dans les rues adjacentes, on peut dénicher des pépites des années 1930 à rénover ». Une villa datant de cette époque s’est ainsi dernièrement négociée, avec travaux à prévoir, à 700.000 €.

Jean-Romain Riveyran est responsable de l’agence Habitat Communication, spécialiste depuis 25 ans de l’habitat ancien de caractère (maisons de maître, appartements style Napoléon III, XVIIe et XVIIIe siècles) sur Toulouse et sa région. Concernant les appartements, le secteur toulousain le plus authentique est pour lui le Triangle d’or, qui réunit les quartiers de Saint-Etienne, Ozenne, Les Carmes, Bourse, Dalbade, Saint-Georges et Capitole : « Situées entre la Garonne et le Canal du Midi, ces adresses abritent un riche patrimoine architectural composé notamment d’hôtels particuliers et d’immeubles haussmanniens dans les rues d’Alsace-Lorraine et de Metz ». Pour les maisons, il s’agit essentiellement des quartiers des Chalets, du Busca et des Amidonniers/Compans-Caffarelli. « Constituée principalement de familles, notre clientèle cherche à acquérir des appartements de caractère du T3 à partir de 80 m2 au T6 et plus jusqu’à 400 m2 - les petites surfaces, studios et T2, étant plutôt réservés à l’investissement locatif - et des maisons familiales dotées de cachet, trois/quatre chambres et un bout de jardin. Cette année, les transactions ont varié entre moins de 3500 €/m2 pour des biens à rénover et 5000 €/m2 pour des produits de charme en bon état disposant de belles prestations. » Pour exemple, un appartement quatre-pièces ancien de 200 m2 nécessitant des travaux s’est vendu il y a peu environ 600.000 € (avec parking), ainsi qu’un hôtel particulier en excellent état de 170 m2 à près de 850.000 €. Autres illustrations : au sein d’hôtels particuliers, un trois-pièces rénové d’environ 110 m2 en vente à Saint-Etienne à 475.000 € et un six-pièces en parfait état de 175 m2 proposé entre Les Carmes et Esquirol à 750.000 €.

Louis Rossi est gérant de l’agence Est Habitat, créée en 2010 et spécialisée dans la transaction. Fonctionnant avec un portefeuille limité (entre 20 et 25 produits) afin de travailler au cas par cas et d’offrir un service personnalisé de qualité, lui et son équipe réalisent leurs ventes dans des délais réduits grâce notamment à des estimations de prix au plus près du marché. Son secteur : l’hypercentre, la Côte Pavée (avec interventions sur les quartiers voisins tels que Guilhemery et Pont des Demoiselles) et la commune de Balma. « L’hypercentre ne manque pas de biens authentiques, à l’image de ce luxueux T4/5 d’architecte en duplex au sein d’un immeuble toulousain de 1900 de caractère actuellement à la vente pour 650.000 €. Quant à la très résidentielle Côte Pavée, avec ses petites rues recélant de belles bâtisses, elle séduit toujours plus de CSP+ en quête d’un environnement campagne à la ville. Nous venons par exemple d’y commercialiser deux maisons de 120 m2 habitables à environ 450.000 €. » Grâce à un réajustement des tarifs opéré par la plupart des propriétaires, le marché local connaît aujourd’hui une véritable reprise pour tout type de biens, à l’exception peut-être des produits de prestige : « Selon le Club de veille immobilier, qui réunit l’ensemble des acteurs de l’immobilier toulousains et effectuent des rapports réguliers, seulement onze biens ont été vendus au-delà de 700.000 € au 1e semestre 2015. Cela dit, ces transactions ont toutes eu lieu entre l’hypercentre et Balma, ce qui démontre un attrait encore évident pour le secteur et présage une évolution encourageante ». Le rééquilibrage des prix permet par ailleurs de vendre avec peu ou pas de négociations : « Quand les tarifs sont cohérents, les acquéreurs le sont dans leur offre. Pour exemple, une maison récemment commercialisée en trois semaines à 700.000 € a fait l’objet d’une négociation d’à peine 5000 € ».