Rovaltain, au service de la cohérence territoriale

Créé en 1994, le Syndicat Mixte du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) Rovaltain - une appellation née de la contraction de Romans-sur-Isère, Valence et Tain-l’Hermitage - est chargé de la structuration du secteur autour de la gare TGV Valence Rhône-Alpes Sud. En 2006, il obtient la labellisation Grand Projet Régional.

Rovaltain concerne 300.000 habitants répartis dans 106 communes. Deux tranches sont aménagées en 2012 : le quartier de la gare (10 ha) dévolu au tertiaire, et le Parc du 45e Parallèle (22 ha) axé sur les activités de production. Cette année, on attend l’extension du premier sur 17 ha, toujours selon une démarche de développement durable. L’éco-toxicologie, l’éco-construction, la filière bois et les technologies de l’information et de la communication comptent parmi les domaines de prédilection, 162 ha sis à la croisée des autoroutes A49 et A7 entre Chambéry, Grenoble, Valence, Lyon et Marseille. Le positionnement dans la formation, la recherche et l’innovation s’affirme. Les 95 entreprises justifient 1500 emplois, dont 73 % dans le secteur privé.

« La gare dynamise incontestablement le secteur, plaçant Lyon à 30 mn de train de Rovaltain et Paris, à 2h00 », introduit Paul Clappe de Paul Clappe Immobilier, une enseigne établie à Romans, Tain et Saint-Donat-sur-L’Herbasse. La mise en place de l’équipement ferroviaire renforce la présence des résidents secondaires rhônalpins, disposés à injecter 250-300.000 € dans des constructions anciennes de 120-150 m2 côté Drôme des collines. Cette population ne dépasse pas 15 % des acquéreurs. Valence se porte mieux que Romans sur le plan économique, même si le bassin d’emplois valentinois rejaillit indifféremment sur le parc résidentiel des deux villes. Le marché du principal se situe dans un panier moyen aux environs de 200.000 €, la somme requise contre une maison neuve ou ancienne de 100 m2 sur une parcelle de 700 m2. La denrée intéresse aussi bien le jeune coupe d’actifs que le retraité de l’axe Lyon-Paris.

« Rovaltain est un secteur immobilier ultra différencié obéissant à des logiques parfois opposées », indique Alexandre Trollat de Trollat Immobilier du réseau Orpi. A Romans, le site de prédilection du professionnel, l’achat relève, essentiellement, de la résidence principale et de l’investissement locatif. Clairement, il existe une inadéquation entre la demande et l’offre. Quand la plupart se montrent prêts à injecter 170-200.000 € dans une villa de lotissement de 90-100 m2, la référence oscille de 190.000 à 230.000 €. De même sur le front du collectif, à 1200-1300 €/m2 au sein des résidences des années 1970 et à plus de 2000 €/m2 dans le neuf avec des pointes à 2700 €/m2. Parallèlement, des amateurs de beaux appartements sont susceptibles de dépenser des sommes conséquentes dans le cœur de ville, après la vente de leur maison en périphérie. Malheureusement, la réalité du parc immobilier ne correspond pas à leurs attentes. Sur 22 ventes orchestrées depuis janvier, le spécialiste évoque cinq maisons, trois terrains et deux immeubles. Quant aux appartements, largement majoritaires, ils s’échelonnent de 50.000 à 106.000 €, tandis que le segment individuel fait le grand écart entre 128.000 et 800.000 €, le prix d’une villa d’architecte récente de 180 m2 en parfait état, sur un terrain de 2000 m2 avec piscine dans un quartier ultra recherché. Ces chiffres sont symptomatiques des difficultés rencontrées par l’essentiel des demandeurs sur la tranche autour de 200.000 €. Seule solution : faire entendre raison aux vendeurs. Qu’ils acceptent de revoir leurs prétentions à la baisse. L’enjeu se complique lorsque ceux-ci détiennent leur bien depuis 2007.

« La gare TGV motive l’installation de travailleurs et télétravailleurs parisiens, privilégiant le cadre et la qualité de vie de leurs familles », poursuit Sophie Seabra de Square Habitat, des agences à Valence, Romans, Tain et Saint-Donat. La résidence secondaire est en nette perte de vitesse : si les étrangers viennent en vacances, ils n’achètent plus. Tain-L’Hermitage, qui bénéficie de la présence des vignobles et du prestige de Valrhona, affiche sensiblement les mêmes tarifs que Valence, quand Romans surfe sur des valeurs inférieures de 15-20 % à bien équivalent. La chocolaterie profite d’ailleurs davantage au locatif qu’à la transaction. Les cadres louent des villas à partir de 900 €/mois. Les seniors quittent les grandes villes pour se rapprocher des familles. En ces périodes troubles, les liens de solidarité se renforcent. Le pouvoir d’achat reste en berne, et les conditions d’emprunt, drastiques, en dépit d’un bon premier trimestre. La vente passe, désormais, par un réajustement des prix à la baisse, dès le premier mois de commercialisation.