Saint-Tropez, le prix du rêve

Depuis les années yéyé, l’ancien port de pêche varois est devenu la station balnéaire la plus glamour de l’hexagone. Saint-Tropez incarne avec subtilité un art de vivre mêlant démesure, esprit festif et identité provençale. Une adresse unique.

Ses luxueux établissements - dont le nouvel Hôtel de Paris inauguré l’été dernier – ses boutiques de luxe, discothèques légendaires, plages de sable fin, marchés provençaux et ruelles au charme pittoresque attirent chaque année en villégiature de nombreux estivants issue de la jet-set internationale, de la finance, de l’industrie et du monde du show-bizness qui viennent mouiller leur yachts sur le mythique port bordé de terrasses de café. Durant l’été, on estime à plus de 80.000 le nombre de touristes qui chaque jour visitent le village, lequel compte seulement 4600 habitants à l’année. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acquérir une villa avec vue mer, tandis que d’autres y voient une adresse sûre pour un placement de qualité. Impacté par la crise, le marché immobilier tropézien a vu ses prix légèrement baisser sur certains quartiers. Toutefois, les beaux produits se maintiennent à un tarif prohibitif, le plus haut du département. « Sur de nombreux produits, nous observons désormais un déséquilibre entre le prix souhaité par les vendeurs et les estimations des acquéreurs. Ces derniers n’hésitent pas à faire des offres jusqu’à 30% en dessous du prix affiché, s’ils pensent que le bien ne rassemble pas l’ensemble de leurs critères ou n’est pas doté d’une vue mer. Dans ce contexte, rares sont les transactions qui aboutissent rapidement ; certains biens demeurent plusieurs saisons sur le marché » précise Juliette Lyne, de l’agence Lyne Immobilier - fondée en 1975 - qui propose notamment des villas de prestige sur le Golfe de Saint-Tropez. « L’instabilité fiscale française impacte sérieusement le dynamisme du marché des résidences secon­daires. Ainsi, certains étrangers mettent en vente leur propriété et ne souhaitent plus investir en France » explique la spécialiste qui compte parmi ses clients des acquéreurs sérieux et exigeants, préférant parfois s’installer sur les communes limitrophes. « Certes, Saint-Tropez demeure l’adresse de prestige, mais Ramatuelle devient parfois le premier choix. D’autant que les secteurs tels que La Capilla, Cap Tahiti, La Quessine ou Cap Camarat sont devenus de prestigieux quartiers aussi sélects que sécurisés ». Pour une propriété de standing au sein d’un domaine gardé et parfois pourvu d’un accès direct à la mer avec une vue azur sur la baie de Pampelonne, le ticket d’entrée se situe entre 8 et 12 M €.

« Après un net ralentissement constaté en 2013, le marché retrouve un certain dynamisme » déclare Antony Tardieu, de l’agence familiale Tardieu Immobilier créée en 1967. Forte de trois agences tropéziennes dont une spécialisée dans les locaux commerciaux, Tardieu Immobilier voit arriver de nouveaux clients venus d’Australie, d’Inde, de Russie et de Pologne. « Souvent investisseurs, ils sont intéressés par tous types de biens, surtout s’ils sont situés aux Salins, à Sainte-Anne ou au Capon ». Les appartements demeurent des placements recherchés en vue de location saisonnière. Dans la vieille ville, pour un produit sans vue mer, il faut compter entre 10.000 et 11.000 €/m2. S’il est en excellent état ou rénové au goût du jour, il peut atteindre les 12.000 €/m2. Au sein des résidences alentours, dont certaines sont situées à l’entrée de Saint-Tropez, les prix oscillent entre 6000 et 8000 €/m2. « Le marché du très haut de gamme se porte bien. Ainsi, pour des biens au delà de 10 M €, à l’image de cette villa de 400 m2 sur un terrain de 5000 m2 bénéficiant d’une belle vue mer, les acquéreurs sérieux sont au rendez-vous. En revanche, pour les produits oscillant entre 3 et 6 M €, le marché est plus complexe. Les clients sur ce segment sont plus frileux car plus impactés par la crise et les réformes fiscales peu incitatives » explique Antony Tardieu.

Romuald Nannelli, gérant de Romuald Nannelli Immobilier, agence familiale créée en 1990, est spécialisé dans tous les types de biens et œuvre également en tant que conseil en urbanisme. « Les appartements sur Saint-Tropez sont devenus peu attractifs. Les principales résidences ont été construites il y a plus de 40 ans ; on leur reproche une isolation phonique médiocre, ainsi qu’un nombre trop faible de salles de bain par rapport aux nombres de chambres, ce qui ne correspond plus aux qualités de prestation recherchées par nos clients » souligne le professionnel. Parmi eux, nombreux sont les Belges, Suisses et Hollandais qui, avec un budget oscillant entre 3 et 5 M €, recherchent donc plutôt une agréable villa bien située. « Ce qui prime, c’est l’emplacement. Les quartiers tels que Les Canoubiers ou Les Salins demeurent très prisés. » C’est d’ailleurs à proximité des Salins que le négociateur vient de vendre un ancien corps de ferme provençal à un client étranger pour 3,5 M €. Doté de 250 m2 habitables sur une parcelle de terrain de 10.000 m2, il incarne le profil type du produit que l’on trouve aujourd’hui avec ce budget. Par ailleurs, Romuald Nannelli collabore régulièrement avec l’agence NJ Real Estate, dirigée par Nicolas Janow. « La synergie entre nos deux agences nous permet de développer une stratégie efficace sur les secteurs tels que Plan-de-la-Tour, Grimaud, Beauvallon et la presqu’île de Saint-Tropez, tout en développant notre réseau de clientèle ». Or certains clients sont désormais plus attirés par l’emplacement que par le bien lui-même. Les terrains constructibles étant rares sur Saint-Tropez, certains privilégient les belles configurations, n’hésitant pas à détruite la villa provençale obsolète qui s’y trouve afin d’y construire la maison contemporaine de leur rêve.