Annemasse et son agglomération

La ville de près de 31.300 habitants s’anime en Haute-Savoie, à la frontière franco-suisse, au sud-ouest du lac Léman. Edifiée à 2 km du canton de Genève et à l’entrée de la vallée de l’Arve, elle relève de la communauté d’agglomération Annemasse-Les Voirons.

Au pied du mont Salève et à proximité immédiate du poumon économique helvétique, Annemasse-Les Voirons réunit 78 km2, 12 com­munes et 82.110 personnes. Les localités les plus importantes - comprendre de plus de 5000 administrés - sont Annemasse, Gaillard, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Ambilly et Cranves-Sales.

« Globalement, la demande est soutenue et l’offre, relativement restreinte. L’engouement porte principalement sur des petites surfaces à vocation locative entre 80.000 et 120.000 €, quand les amateurs de villas déboursent le plus souvent de 400.000 à 500.000 € », indique David Caillet du Cabinet Caillet. Dernièrement, un couple de primo-accédants injecte 420.000 € dans un pavillon de 100 m2 à rafraîchir sur une parcelle de 4000 m2 sans COS résiduel dans la périphérie d’Annemasse, soit à 15 mn de route de Genève. A l’instar de ceux-là, 80 % des acquéreurs tirent leur revenu d’un poste en Suisse. Le foncier suscite, ensuite, un réel intérêt. Un terrain de 1000 m2, dans un périmètre de 15 km en bordure de la ligne de démarcation franco-helvétique trouve preneurs moyennant 270.000 €. Le profil acheteur est comparable au précédent, lorsque le budget tourne autour de 600.000 €. Enfin, un investisseur s’allège de 158.000 € en échange d’un trois-pièces de 70 m2 dans le centre d’Annemasse, à retaper entièrement. Après une rénovation de l’ordre de 70.000 €, le nouveau propriétaire pourrait obtenir un retour locatif de 900-1000 € mensuels, soit une rentabilité brute de 4,5 %, associée à la garantie d’une bonne réserve patrimoniale. D’autant que les clients profitent là d’une opportunité de défiscalisation. « On évoque l’arrivée de 17.000 personnes d’ici 2017. Une perspective des plus encourageantes, conjuguée au dynamisme économique du pôle suisse. »

Le choix de Catherine Delucinge de baptiser son agence Euro Suisse Immo en dit long sur la nature même du marché et du secteur qu’elle pratique, largement impactés par le phénomène des frontaliers : « la majorité des acheteurs exercent en Suisse, voire sont originaires du canton de Genève, aussi onéreux que saturé ». Annemasse est rarement la ville que l’on requiert en première instance. On lui reproche son absence de cœur historique, son manque d’harmonie urbaine ou encore d’espace vert. En revanche, les extérieurs plus aérés remportent un franc succès. Les autres communes de l’agglomération, également dynamiques sur le plan économique, s’articulent autour de centres commerçants fort bien conçus. Les projets du CEVA, une liaison ferroviaire Annemasse-Cornavin, et de tramway, sur un tracé similaire, constituent une aubaine pour la ville et des perspectives positives à terme. Pour la spécialiste, la demande type concerne les beaux appartements de 300.000 à 500.000 €, à l’instar de ce dernier étage de 100 m2, dans une copropriété âgée de 25 ans avec parking privatif et vue Alpes, parti à 415.000 €. Le budget moyen investi dans la maison avoisine 500.000 €. Une unité de 140 m2 à refondre intégralement, sur une parcelle de 1100 m2 de Vétraz-Monthoux, vient de trouver preneurs à 538.000 €. Une construction récente de Gaillard, une adresse qui pâtit à tort de la mauvaise réputation de l’un de ses quartiers, 130 m2 sur 4000 m2, est, actuellement, affichée à 598.000 €. Le neuf réunit des adeptes, sous-tendu par un foncier rare. A commencer par ce programme d’Ambilly, commercialisé 4500-5000 €/m2. Quel que soit leur niveau, les prix sont toujours plus accessibles en France qu’en Suisse.

« Les investisseurs locatifs, qui représentent en ce moment trois signatures sur cinq, ciblent le futur axe du CEVA », précise Stéphane Robert d’Accort Immobilier, avant d’aborder la vente récente d’un studio de 27 m2 en état correct proche de la gare à 3590 €/m2, susceptible de rapporter 600 €/mois charges comprises. Un T2 de 52 m2, à rafraîchir, avenue du Giffre, vaut 145.000 € et pourrait générer un retour, après travaux, de 750 € mensuels. Traditionnellement, Ambilly et Gaillard suscitent un certain engouement. Depuis la signature du CEVA, Annemasse connaît un regain d’intérêt. Les appartements familiaux ont le vent en poupe. Un T4 de 83 m2 sur Ambilly change ainsi de mains à 283.000 €. Un autre de 82 m2, présenté à 307.000 €, bénéficie du cadre bucolique de Bonne. Les acheteurs sont dans ce cas vigilants à la desserte par les transports en commun et à la proximité des écoles et des commerces. Le stock de maisons au prix n’est pas non plus prolixe. A titre d’exemple, on exige 320.000 € contre un chalet de 75 m2 avec sous-sol complet sur un terrain de 450 m2 à Gaillard. Le neuf s’appuie, enfin, sur deux arguments de poids : la performance énergétique et les frais de notaire réduits. L’agence de La Roche-sur-Foron propose des jumelées neuves, 190 m2 utiles sur des parcelles de 700 m2, à 495.000 €.