Béziers et sa région, un marché à deux vitesses

La seconde ville de l’Hérault, quatrième du Languedoc-Roussillon avec près de 71.000 habitants, doit sa réputation à la viticulture et à sa féria qui réunit 1 M de participants. La commune de la plaine héraultaise se dresse en surplomb de l’Orb et du canal du Midi, à 10 km de la Méditerranée et 50 km des premières montagnes.

Moins de la moitié du territoire communal s’avère urbanisé. Les espaces verts et les zones naturelles et agricoles, essentiellement recouvertes de vigne, occupent l’autre partie. Voies de communication fluviales et routières se croisent au niveau de la localité, âgée de 2700 ans. Le centre-ville recèle encore de nombreux quartiers à réhabiliter et des logements vacants, en dépit du large programme de restauration amorcé. En 2009, des écoles de commerce et d’immobilier s’y installent. La construction de la cité judiciaire, dans le quartier Wilson Liberté l’Hours, est imminente. Le tourisme progresse, grâce notamment aux divers moyens d’accès et à l’ouverture de lignes aériennes low-cost.

« L’enveloppe moyenne des acquéreurs de l’intramuros biterrois ne dépasse pas 200.000 €. La plupart visent des maisons standard T4 en bon état, prolongées par de petits extérieurs », précise Pascal Girault de Pascal Immobilier. Ils prennent la direction du Polygone, de Leclerc, des périphéries nord et nord-est. 15 %, particulièrement vigilants quant à la performance énergétique, sont des primo-accédants. Le marché de l’appartement s’avère peu porteur, notamment dans le centre. Au sein des secteurs les plus populaires, on peut trouver de petits T3 aux alentours des 50.000 €, alors qu’une surface similaire associée à une meilleure situation, avec balcon et parking, se négocie 80.000 € environ. Originaires de toute la France, les investisseurs, soit 20-25 % des acheteurs, espèrent une rentabilité de 10 %. Or, dans les faits, elle s’échelonne de 7 à 8 %. Maintenant, le locatif génère une réelle demande auprès de ménages aidés, constituant une manne non négligeable pour ces propriétaires. Il existe un véritable fossé entre Béziers et Montpellier, reflet des disparités observées en termes de dynamisme économique. La création de la cité judiciaire pourrait accentuer le décalage entre le cœur et Polygone, concerné par le futur équipement. La villa de standing rencontre, enfin, des difficultés d’écoulement. Récemment, un notaire estime à 800.000 € une construction quasi neuve de 280 m2 sur 1600 m2 rehaussés d’une piscine. Affichée à 410.000 €, elle ne suscite pas l’engouement escompté. De manière générale, les prix de Béziers accusent une baisse continue depuis quatre ans.

« Cette tendance chronique n’est pas franchement d’actualité sur Colombiers, un bourg de 2415 âmes, traversé par le canal du Midi, situé à la sortie ouest de Béziers dans la direction de Narbonne », indique Vanessa Huguet-Hernandez de l’Agence Gilbert Huguet Transactions (GHT). Edifié sur un petit promontoire, il attire des retraités ou des futurs retraités, originaires de l’axe Lyon-Paris, susceptibles d’engager jusqu’à 350.000 €. Une maison classique de 100 m2 sur 400 m2 oscille entre 200.000 et 240.000 € ; 120 m2 habitables avec une piscine évoluent de 300.000 à 350.000 €. Les mutés apprécient la tranquillité et l’ambiance bucolique, sans avoir à s’éloigner de leur base de travail, d’autant que l’accès à Béziers (à 10 mn de route), à Narbonne (à 20-25 mn) et à l’autoroute pour Montpellier (à 45 mn) est aisé. L’activité profite d’une vitesse de croisière satisfaisante. La seule difficulté tient à la prise de conscience des vendeurs, parfois enclins à la surévaluation.

« Sérignan, 6700 administrés et un tissu commerçant et associatif fourni, s’anime entre Béziers et le littoral méditerranéen, aux portes de l’Espagne et de la Camargue, non loin des contreforts des Cévennes. Le cœur historique, à 5 mètres au-dessus du niveau de la mer, voisine avec un coteau, planté à 23 mètres. Un port de plaisance s’épanouit sur la rive droite de l’Orb. Si l’été, la commune compte 25.000 personnes, elle ne subit jamais les effets négatifs du tourisme de masse », décrit Lionel Pijat de Cap Sud Immo. La majorité des acquéreurs dépensent de 200.000 € - la somme requise contre un pavillon de 80 m2 à relooker sur une parcelle de 300 m2 - à 300.000 € - le montant exigé en échange de 100-110 m2 en bon état sur 500 m2. 20 % ciblent l’achat secondaire. Les autres investissent en prévision de la retraite. Malgré un intérêt manifeste de la clientèle, séduite par ce compromis entre la ville et le village, le segment collectif est peu représenté. Au quotidien, on ressent la crise : les négociations sont audacieuses et les comportements, souvent volatiles. Pourtant, le chiffre d’affaires reste inchangé et la grille tarifaire, stable. « A condition d’offrir un rapport qualité/prix cohérent, la tranche 300-500.000 € inspire encore quelques transactions », conclut le professionnel.