Bordeaux-Caudéran, un marché très hétérogène

Au cœur de l’agglomération bordelaise, Caudéran est le quartier le plus vaste et le plus peuplé de la belle girondine. Bénéficiant d’un environnement calme et de nombreux espaces verts, dont le Parc Bordelais, le plus grand de la ville, il a des allures de quartier résidentiel que les familles affectionnent particulièrement.

Emilie Favier de Coulomb de Pierra Immobilier souligne la grande diversité du secteur : « On y trouve des échoppes en pierre typiquement bordelaises, très demandées, comme des maisons traditionnelles des années 1970 à 1980, ou encore de belles maisons bourgeoises, voire parfois des chartreuses et, aujourd’hui, des contemporaines et des maisons d’architecte récentes ». Car ce que la clientèle, en majorité parisienne et bordelaise, recherche dans le quartier Caudéran, c’est l’espace et plus précisément une maison avec jardin. Proche du Parc Bordelais et d’établissements scolaires réputés, ce type de bien devient encore plus attractif et par conséquent onéreux. Alors, pour acquérir une propriété à moins de 500.000 €, il faut faire des concessions. Ainsi, l’agence Pierra Immobilier propose à 455.000 €, sur un axe passant, une vaste maison familiale et non mitoyenne, de 160 m2, construite en 1980, avec un grand jardin de 400 m2. « S’ils sont pourvus d’un budget inférieur à 350.000 €, les futurs acquéreurs doivent accepter de passer la voie ferrée et de s’atteler à des travaux de rénovation, comme pour cette maison des années 50 d’un peu plus de 100 m2 avec un jardin de presque 200 m2 proposée à 286.000 € », ajoute la professionnelle qui ne peut s’empêcher de constater, qu’à Caudéran, les clients sont toujours plus nombreux. Le choix de biens à la vente diminue donc, entraînant une augmentation des prix et un raccourcissement des délais de vente. Pierra immobilier a, par exemple, vendu une maison de 4 chambres proche du centre de Caudéran, en parfait état, à 630.000 € en seulement deux semaines, pratiquement sans négociation du prix. Dans un marché qui évolue aussi rapidement, Pierra Immobilier l’a bien compris : c’est la proximité qui fait toute la différence, tant auprès des vendeurs que des acquéreurs. Une proximité qu’elle entretient plus que jamais en ayant à cœur de rester une agence de quartier.

Installée en face de l’école Grand Lebrun, HA immobiliers, l’agence de Hamid Abkar mise, elle aussi, sur la proximité. Assisté de son fils Enzo, le professionnel, qui connaît particulièrement bien le secteur, s’applique à satisfaire une clientèle toujours plus nombreuse et avoue que ce n’est pas une mince affaire : « La demande est extrêmement soutenue et les biens viennent à manquer. L’arrivée prochaine de la LGV accroît le succès de Bordeaux et cela devient encore plus difficile de combler toutes les demandes ». Sur le segment des appartements, les prix se maintiennent toutefois. Il s’agit, en majorité, de biens nichés dans des résidences des années 1970 / 1980 qui se vendent entre 2000 et 4500 €/m2 en fonction de la situation géographique et des prestations (ensoleillement, ascenseur, stationnement...). Les maisons constituent, quant à elles, l’essentiel du marché. « Les plus recherchées sont celles qui se situent près du Parc Bordelais et de Grand Lebrun. L’avenue Carnot abrite les maisons les plus cotées tandis que Primrose, avec ses très belles bâtisses en pierre, répond à une demande spécifique », précise Hamid Abkar. Récemment, à Caudéran-Grand Lebrun, l’agence a vendu une échoppe en pierre de 140 m2, surélevée d’un étage et récemment rénovée, disposant de 4 chambres, d’un garage et d’un jardin, contre 550.000 €. Force est de constater que si l’on s’éloigne de ce point névralgique que constitue le Parc Bordelais, les prix sont moins élevés. Aussi, pour une maison dans le même esprit que la précédente, avec 130 m2 habitables et un jardin plus grand, mais située aux Pins Francs, l’acquéreur a réglé la somme de 450.000 €. « De la même manière, Le Bouscat ou Mérignac, en périphérie de Caudéran, offrent d’autres opportunités pour ceux qui acceptent de s’excentrer », ajoute Hamid Abkar.

Arnaud Droulers dirige sa propre agence depuis 8 ans. Agence de proximité par excellence, Arnaud Droulers Immobilier rayonne sur Caudéran en réunissant dans son portefeuille un large panel de biens, de l’appartement classique à la maison en pierre, contemporaine ou d’architecte. Tout comme ses confrères, le professionnel s’accorde à dire que si la demande demeure très soutenue, l’offre, quant à elle, s’avère de plus en plus restreinte. Aussi, « Le ratio prix/ mètre carré est à relativiser, d’autant que Caudéran est un secteur extrêmement hétérogène au niveau de l’habitat. », constate-t-il. « Près du Parc Bordelais, nous avons un marché de maisons familiales qui, dotées de 3 ou 4 chambres, coûtent aux alentours de 600.000 €. Mais la fourchette de prix peut s’évaluer entre 500.000 € et 800.000 € selon le produit », ajoute Arnaud Droulers. Dernièrement, il a orchestré la vente d’une maison de 150 m2 avec une petite dépendance, située derrière Grand Lebrun. En bon état, requérant seulement quelques travaux de rafraîchissement, l’habitation a séduit un couple avec enfants qui l’a obtenue contre 630.000 €. Dans le même secteur, il a vendu une maison de 100 m2, à rénover entièrement, pour moins de 400.000 €. Ce qui constitue un produit rare sur le marché actuel. Enfin, à la limite du centre de Caudéran, il a permis à des acquéreurs de s’offrir un appartement de 135 m2, de standing classique, sis dans une résidence des années 70, au prix de 350.000 €. « Dans la gamme supérieure, une maison bourgeoise en pierre, rénovée, de 200 m2 vaut environ 900.000 € et correspond au type de biens que l’on est en mesure de présenter actuellement entre le Parc Bordelais et Grand Lebrun », conclut-il.

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