Bordeaux-centre, une pénurie d’offre

Inscrits au Patrimoine Mondial de l’UNESCO, Bordeaux et son centre sont des exemples d’unité architecturale et urbanistique. La zone classée s’étend sur 1810 ha et correspond à l’intérieur des boulevards. le centre administratif est aussi un lieu de shopping, promenades et visites patrimoniales.

Articulé au croisement des trois lignes de tramway et d’artères telles que les rues Fondaudège et de la Croix-Blanche au nord, des cours d’Alsace-Lorraine et du Maréchal-Juin au sud, jusqu’à la barrière d’Ornano, le centre change radicalement d’aspect avec la création du tram, la restructuration des places, la refonte des cours et l’aménagement des quais. Les autochtones redécouvrent leur ville, quand les touristes tombent sous le charme des lieux. Un engouement se traduisant par une forte pression démographique.

« La demande porte, essentiellement, sur les petites surfaces », indique Emmanuel Coustaud de J’Habite en Ville. Les Parisiens, motivés par la future Ligne à Grande Vitesse, et les ressortissants de la campagne girondine, en quête d’escapades urbaines, s’offrent des pied à terre compris entre 200.000 et 250.000 €, des deux-pièces dans des bâtiments anciens de caractère. Tous exigent une situation proche des transports en commun et beaucoup veulent une place de parking privative en annexe. Or le critère est difficile à satisfaire dans le centre. Les investisseurs jettent, ensuite, leur dévolu sur les studios aux alentours de 100.000 €, bien décidés à tirer profit de la forte présence estudiantine et de la location saisonnière, un marché en plein essor depuis la promotion du tourisme citadin. Un tel produit peut raisonnablement rapporter à son propriétaire 450 €/mois. Si trois ventes sur cinq ciblent les appartements de type 1 et 2, deux transactions concernent le logement familial - comprendre environ 170 m2 habitables, du parquet, des moulures et une cheminée, entre 500.000 et 600.000 €. Les familles attachées à un certain style de vie apprécient les écoles et les infrastructures d’accueil du cœur bordelais. Exigeants, les acheteurs veillent à l’état de la copropriété, aux travaux faits et à faire. Seules ombres au tableau : un manque chronique de référence disponible et un rapport qualité/prix dans la gamme parfois discutable.

« Difficile d’édicter une règle comptable du rendement locatif. Il convient, dans chaque cas, de se pencher sur la valeur locative réelle, à pondérer en fonction de l’adresse, de l’état et de la surface. Dans l’hyper-centre, il est plus qu’ailleurs question d’équilibre entre celle-ci et le placement patrimonial. L’expression investissement de bon père de famille prend alors tout son sens », précise Benoît Blanc du Cabinet Miquel, également à la tête d’un important portefeuille de gestion. Les actifs et les retraités originaires d’une autre région représentent deux tiers des acquéreurs. Lors des premières visites, ils projettent leurs fantasmes. Souvent, un laps de temps est nécessaire à la prise de conscience des réalités de marché. Ils se montrent sensibles à l’exposition et à la qualité environnementale, avec tout ce que la situation centrale représente comme difficulté pour échapper à la nuisance sonore. La complexité de la réunion des critères, associée à la difficulté de proposer un prix cohérent, constitue un frein à l’activité. Maintenant, le succès de Bordeaux n’est plus à démontrer. En témoigne le flux migratoire positif, que pourrait accentuer la mise en place de la LGV. Certains Franciliens seraient alors en mesure de décider d’installer leur famille dans la capitale girondine et d’effectuer les allers-retours professionnels.

« La réforme des plus-values gèle l’activité. Une grande part des acquéreurs préfèrent retirer leurs possessions des fichiers, les louer, voire les laisser vacantes, plutôt que de les vendre. Cette inéluctable pénurie conduit au maintien des tarifs à un niveau relativement élevé », commente Fabrice Révolat de l’Agence Révolat et Associés. Le centre séduit plusieurs catégories de clientèles : les investisseurs, les jeunes couples de primo-accédants attirés par les animations urbaines et des personnes fortunées à la recherche de l’excellence. Bien évidemment, ces dernières visent une adresse premium, le cours du Chapeau Rouge, les perpendiculaires au cours de l’Intendance ou le cours Xavier-Arnozan, soit le début du quartier des Chartrons. L’ascenseur est essentiel et la terrasse, souvent exigée. L’architecte des Bâtiments de France, qui réglemente le secteur sauvegardé, émet régulièrement des réserves quant à l’ajout de ces équipements. Le spécialiste aborde la vente récente d’un étage noble du Chapeau Rouge de 125 m2 en très bon état, obtenu par des Bordelais moyennant 800.000 €, d’un appartement de 110 m2 dans le Triangle d’Or, à 430.000 €, et d’un dernier niveau de 127 m2 proche de la place Tourny, à 588.000 €. Les trois bénéficient d’un ascenseur. Globalement, la moyenne dans le centre avoisine 5000 €/m2. Il convient davantage d’évoquer la crise de l’offre plus que de la demande, même si les propositions trop audacieuses sont, désormais, monnaie courante. L’existence d’un double marché, professionnel et particulier, ne va pas non plus dans le sens de la fluidité. Le recours à un professionnel, plus que jamais nécessaire, permet de renseigner et de sécuriser les opérations.