Caudéran, le « Neuilly bordelais »

Le quartier sis à l’ouest de Bordeaux, de l’autre côté des boulevards, voit le jour au XIXe siècle autour du bourg Saint-Amand. Aujourd’hui fort prisé par les familles attachées à un certain style de vie, il affiche un large panel de biens immobiliers, de l’échoppe à la chartreuse, de l’immeuble à la maison individuelle.

Intégrée à Bordeaux en 1965, l’enclave offre un cadre de vie paisible et aéré, doté de tous les équipements et commerces nécessaires au quotidien. Elle témoigne de la prospérité des siècles passés et accueille le plus grand parc urbain de la capitale girondine, avec pas moins de 28 ha, 3000 arbres et de nombreuses attractions pour les enfants. Les TER Aquitaine desservent la gare Caudéran-Mérignac. « Les intéressés apprécient les écoles de renom, tout autant que la garantie de bon voisinage », précise encore Hamid Abkar de H.A. Immobiliers.

« Caudéran s’inscrit comme le quartier résidentiel historique de Bordeaux. La diversité de la typologie immobilière constitue un atout de poids : les échoppes voisinent avec les chartreuses et les contemporaines ; le segment individuel tient la dragée haute au collectif, alors que quelques opportunités de foncier subsistent », décrit François Vizioz de Pierra Immobilier. Les immeubles construits entre 1970 et 1990 conservent une taille humaine, quand les ensembles récents misent sur la fonctionnalité. Les tarifs font naturellement le grand écart entre le studio basique à 70.000 € et la maison de 350 m2 en parfait état, ouverte sur un parc avec garage, susceptible d’atteindre, selon le cachet et les prestations, 1,5 M €. Maintenant, l’essentiel des appartements vendus totalise entre 70 et 80 m2, ils s’accompagnent de stationnement et de balcon et valent 180-230.000 €. Trentenaires et retraités plébiscitent la catégorie. Les uns recherchent la proximité des bonnes écoles, parmi lesquelles les lycées Saint-Joseph-de-Tivoli et Sainte-Marie-Grand-Lebrun, les autres, du centre-ville et des bus qui assurent des rotations régulières. La maison en pierres et l’échoppe de 90-110 m2, commercialisées 300-350.000 €, font des émules auprès des quadras, des quinquagénaires, voire des séniors, riches de la cession d’une villa en périphérie. Le marché se révèle actif, malgré un décalage persistant entre les attentes des acheteurs potentiels et la réalité de terrain. La demande reste soutenue et l’offre, restreinte. Les prix des maisons cossues, soit au-dessus de 600.000 €, auraient tendance à fléchir lors des négociations. Dans le contexte actuel, la culture du service et de l’accompagnement fait toute la différence.

Récemment, Olivier Ithurralde de Trio Immobilier vend une maison contemporaine des années 2000 dans le quartier du golf – 190 m2 habitables sur une parcelle de 760 m2 pourvue d’un garage double – à une famille de professions libérales moyennant 690.000 €, un niveau de prix courant pour le périmètre. Une unité de 2004 – 160 m2 prolongés par un jardin agrémenté d’une piscine, en plein centre de Caudéran – quitte, également, les tablettes, contre 560.000 €. Le professionnel souligne la disparité d’habitat et de conservation des biens. Les échoppes et les maisons en pierres R+1, plus spacieuses, que l’on trouve sur le Parc Bordelais, Bel Air et Primerose, nécessitent souvent une rénovation ou une remise au goût du jour. Elles se négocient de 3000 à 3500 €/m2 avant travaux, 3500-4000 €/m2 après. Les bâtisses sorties de terre dans les années 1960 développent, généralement, 100 m2, lorsque celles de 1980 s’avèrent plus généreuses. Dans les deux cas, il faut prévoir 2500-3500 €/m2. Parmi les dernières signatures orchestrées par l’agence, Olivier Ithurralde cite aussi un appartement 1980 de 97 m2 (T4) en bon état, avec un grand balcon, une cave et un parking, à 300.000 €. La référence séduit le retraité, sous le charme du quartier tranquille. Quant au primo-accédant, il cible les résidences 1960 et 1970, à environ 2000 €/m2.