De Libourne à Saint-Emilion, un pôle attractif

L’ancienne bastide fondée au XIIIe siècle, aujourd’hui sous-préfecture de Gironde, est la plus importante ville du nord du département, avec 23.830 habitants. Dans le Libournais, Saint-Emilion, 2000 âmes, décline les charmes médiévaux tout en assurant la promotion de ses vins de renommée internationale.

Au confluent de l’Isle et de la Dordogne, en plein secteur viticole de Saint-Emilion et de Pomerol, Libourne se développe d’abord grâce au commerce fluvial, avant d’accueillir des garnisons. Elle s’inscrit, désormais, comme un pôle économique important, étroitement lié à l’agglomération bordelaise. Le pont de pierre, l’église Saint-Jean, la tour du vieux port, l’hôtel de ville et les bâtiments ponctués d’arcades de la place Royale constituent autant de legs architecturaux du riche passé. La ligne TGV Atlantique Paris-Bordeaux et la ligne Lyon-Bordeaux transitent par la gare de Libourne. Saint-Emilion, un site touristique de premier plan, n’a rien à envier à l’architecture de la précédente. Sur le calendrier, se succèdent les Fête de Printemps et d’Automne de la Jurade, la Nuit du Patrimoine, les Festival Philosophia et de Jazz, les Grandes Heures de Saint-Emilion, alors que les vignobles et châteaux, les sentiers balisés et les rues de la bourgade invitent à la balade.

« Saint-Emilion est l’un des sites les plus visités de France, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Son rayonnement rejaillit incontestablement sur le marché immobilier. Dans le village même, les prix sont relativement élevés et les biens disponibles, rares », décrit Jean-Christophe Servant, responsable de l’agence Pierre & Terroir. L’adresse réunit des adeptes parmi les retraités, en quête de douceur de vie, les résidents secondaires, cependant moins nombreux que par le passé, et les personnes désireuses de sécuriser leurs économies dans la pierre de caractère ou de prestige plutôt que de les laisser en banque. Concrètement, ils obtiennent, dans la périphérie immédiate, une girondine d’environ 200-300 m2 sur une parcelle de 500-2000 m2, entre 450.000 et 600.000 €, décidés à l’exploiter en gîte ou chambre d’hôte. Ou une petite propriété viticole dite d’agrément, soit une bâtisse de 200-300 m2 et de 2 à 5 ha de vignes en appellation Bordeaux, Côtes de Castillon ou Fronsac, voire Satellites de Saint-Emilion. Prévoir 600-800.000 € pour du Bordeaux et 1,2-1,5 M € pour un satellite. Quant aux actifs du cru, ils jettent leur dévolu sur des maisons de ville, à Libourne par exemple. Une échoppe de 100 m2, avec une cour ou un jardin sur l’arrière, vaut, selon la rénovation, de 180.000 à 220.000 €, une maison bourgeoise de 200 à 250 m2, de 400.000 à 450.000 €, et un hôtel particulier de 300-400 m2, de 600.000 à 800.000 €. Le professionnel note une recrudescence de jeunes travailleurs, employés à Bordeaux, une agglomération qu’ils rejoignent chaque matin en train puis en tramway en moins de 45 mn. A superficie équivalente, ils disposent, sur Libourne, de références inférieures de 100.000 €.

« Beaucoup fantasment sur Saint-Emilion, avant de reporter leur choix sur la proche couronne, découvrant qu’au sein du micromarché les jardins sont limités, les stationnements, quasi inexistants, et les contraintes d’urbanisme, drastiques », indique Martine Sahunet du Cabinet Bedin. Les coteaux de Castillon et les rives de la Dordogne arborent de belles demeures. A commencer par des maisons de maîtres à partir de 350.000 € - la somme requise pour 160-220 m2 habitables associés à un jardin, proches d’un centre-bourg. Depuis l’augmentation des carburants, le critère de proximité est récurrent. Généralement, les acquéreurs n’acceptent pas de s’éloigner de Bordeaux au-delà de 45 mn de route. Contre toute attente, la demande de propriétés viticoles se révèle anecdotique. Les ressortissants d’autres départements français arrivent en nombre. Ils recherchent la qualité du bâti. Libourne recèle une architecture ancienne, des commerces, des services et des écoles. Le marché, organisé trois fois par semaine, crée un lien social fort. Le choix de la sous-préfecture est synonyme pour les familles de fonctionnalité. Les échoppes rénovées peuvent atteindre 260.000 €, tandis que les unités à retaper, du goût des jeunes couples, oscillent de 80.000 à 150.000 €. Si les prix sont stables, les délais de vente augmentent. Seules partent les références correctement estimées.

« Sur Libourne, le panier moyen des primo-accédants s’échelonne de 120.000 à 180.000 €. La majorité des demandeurs exercent au sein de la CUB et choisissent la localité pour son rapport qualité/prix et son cadre attractifs », analyse Christiane Laulan d’Immo & Gestion. Ils sont responsables de deux achats sur cinq. Les autres ciblent l’investissement locatif et les immeubles de rapport. A titre d’exemple, un Bordelais vient de débourser 247.000 € en échange de cinq lots dans le centre, qui génèrent un retour de 19.600 €/an, soit un rendement de 8 %. Cette rentabilité élevée n’enlève d’ailleurs rien au placement patrimonial. Au-delà de 180.000 €, les acquéreurs du principal se font plus rares. Il est toujours difficile d’édicter des règles comptables. Chaque bien mérite une approche particulière. Rentrent en ligne de compte l’état, le stationnement et le jardin, mais surtout l’emplacement. A Libourne, L’Epinette, le quartier de l’hôpital et le cœur de la bastide tiennent le haut de l’affiche. Les villages bucoliques de l’axe Libourne-Bordeaux remportent, ensuite, un succès certain à mesure que l’on se rapproche des bassins d’emplois.