De Mios à Arès

Le secteur s’anime à moins de 45 km de Bordeaux, en bordure du très prisé Bassin d’Arcachon. La situation des localités, de respectivement 6900 et 5650 habitants, engendre deux profils acquéreurs bien distincts : l’actif du cru et le résident secondaire.

Mios se dresse à 43 km de la capitale girondine, sur la Leyre en Pays de Buch, au cœur même du Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne. Arès, édifiée en lisière du bassin, relève du canton d’Audenge. Parcourue par des pistes cyclables, la commune est cernée par deux réserves naturelles et un domaine forestier. La jetée du XVIIIe siècle, la plus ancienne du plan d’eau, tient la dragée haute au port ostréicole.

« Mios s’épanouit à mi-chemin de Bordeaux et d’Arcachon et à 1h30 de la frontière espagnole. Les actifs amenés à prendre la route régulièrement n’hésitent pas à se positionner dans la bourgade, particulièrement dotée en infrastructures routières », note José da Fonseca d’Aima Immobilier. Les enfants sont scolarisés sur place ; quant aux collégiens, ils prennent, généralement, l’option Biganos ou Le Teich. Actuellement, 50 % des ventes concernent le terrain à bâtir. Une parcelle de 700-800 m2, hors lotissement et non viabilisée, avoisine 100.000 €. Si la constructibilité va jusqu’à 200 m2, les intéressés, pourvus en principe d’un budget global de 200.000 €, se contentent de 100 m2. 80 % achètent pour la première fois et n’hésitent pas à réaliser quelques travaux eux-mêmes. La plupart travaillent sur le bassin, à Pessac, Cestas ou Canéjan. A contrario, le marché de l’existant est compliqué. La demande s’essouffle. La baisse de prix ne figure pas encore à l’ordre du jour. Cependant, les clients l’espèrent et l’attendent. Concrètement, un pavillon de 100 m2 (trois chambres), sur un terrain de 800-900 m2, démarre à 250.000 €, rentrant de plein fouet en concurrence avec la construction. Le moindre défaut ou une performance énergétique faible ne pardonne pas.

« Arès possède tous les attributs d’une station balnéaire du nord bassin. Comparé aux chiffres de 2000, elle affiche 30 % de résidences principales supplémentaires. Désormais, les locaux et les occupants occasionnels se partagent l’adresse à part égale. Une hausse qu’elle doit à l’axe routier permettant de rallier Bordeaux en 50 mn, Mérignac, Saint-Médard-en-Jalles et Pessac, en 35-45 mn », précise Eric Cabireau du Cabinet Bedin. Andernos, la capitale du nord bassin, accueille un lycée, un pôle commerçant et des infrastructures fort développés, tandis qu’Arès reçoit des établissements scolaires jusqu’au collège. La grille tarifaire de la seconde présente des valeurs inférieures de 15 % aux coûts pratiqués par la première. Les deux entités arborent une façade maritime. Très souvent, les acquéreurs, essentiellement français, ciblent l’achat en villégiature avec l’idée de s’installer à plein temps au moment de la retraite. Le marché individuel d’Arès se situe de 250.000 € - la somme requise contre une mitoyenne de 70 m2 sur une parcelle de 300 à 400 m2 - à 400.000 € - exigés en échange d’une construction contemporaine de 100 m2 sur un terrain de 800 m2. Maintenant, une bâtisse de 1987 à remettre au goût du jour - 76 m2 sur 500 m2 - part à 300.000 €, simplement parce qu’elle se trouve côté bassin. Clairement, on paie la proximité de l’eau ou du centre. Sur le front de l’appartement, la demande se révèle forte et l’offre, restreinte. Compter 3700-4500 € le mètre carré neuf à Andernos et 3200-3500 €/m2 sur Arès. Moins onéreuse, Lanton offre des solutions de repli. Difficile pourtant de convaincre les retraités en quête de commodités.

« Mios s’adresse aux primo-accédants, devenant, à l’instar du Teich, la solution bis, plus accessible que La Teste-de-Buch et Gujan-Mestras », commente Séverine Tible de Square Habitat. Maintenant, la marge de progression sur le plan économique et démographique ne fait aucun doute. Les professionnels incitent les propriétaires de généreuses parcelles à procéder à des divisions, d’autant que les règles d’urbanisme se révèlent favorables. Le Teich profite de la présence de la gare, de l’accès direct à Bordeaux et à Arcachon. La majorité injecte de 200.000 à 400.000 € dans son logement. Arès attire saisonniers, sédentaires retraités et actifs du cru. Malheureusement, les infrastructures d’accueil, en cours de développement, seraient en retrait. Du coup, « le taux de dynamisme immobilier » n’est pas aussi élevé que pourraient le penser les professionnels. Les acquéreurs potentiels visitent et ne concrétisent pas systématiquement, en dépit d’une qualité de vie indéniable. « Reste à finaliser certains projets pour permettre à l’adresse de jouir de son plein potentiel », conclut la spécialiste.