Du nord de la CUB au Médoc

Structure intercommunale qui regroupe 27 entités de l’agglomération de Bordeaux, la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux) est l’une des plus étendues de France après Paris. Elle jouxte le Médoc, le Haut Médoc en faisant même partie.

A 9 kilomètres à peine de la troisième ville de France, Eysines, Bruges et Le Bouscat font figure de banlieue bordelaise et restent très prisées des actifs qui plébiscitent leurs maisons élégantes. S’il y a peu encore, il fallait prévoir entre 300.000 et 600.000 € pour une unité, les prix aujourd’hui ont tendance à baisser. Le foncier, lui, accuse une pénurie de produits sur les trois communes (compter 200.000 € pour une parcelle viabilisée de 350 m2). A vingt minutes environ de Bordeaux, Blanquefort, Le Haillan, Saint-Médard et Saint-Aubin-de-Médoc compensent une distance plus importante par davantage d’espace et un environnement tourné vers la nature. Ici, les parcelles sont de l’ordre de 500 à 600 m2 et un bien se négocie entre 250.000 et 350.000 €. Pour des surfaces plus importantes, d’environ 2500 m2, une propriété familiale avec piscine affichera des prix avoisinant les 500.000 à 600.000 €. « Ce secteur représente la première banlieue de Bordeaux, mais malgré un léger fléchissement des prix, on note un ralentissement des transactions », remarque Jocelyne Couderc d’Issimmo, agence indépendante spécialisée dans l’ancien, le neuf, la défiscalisation, le foncier, l’urbanisme et la gestion-location.

A 20 kilomètres de Bordeaux, voici Martignas-sur-Jalle. « La commune est dite résidentielle, en raison de son bassin d’emploi et du fort potentiel d’achat de ses résidents », explique Michel Mulle qui gère trois agences sur la région, l’une à Martignas, la seconde à Arsac et la troisième à Castelnau-de-Médoc. La cité, située à la croisée des vignobles du Médoc et des Graves, accueille Dassault Aviation (la base 106 est toute proche, à Mérignac) et bénéficie de toutes les commodités, crèches, écoles, collège, centres de loisirs, équipements culturels et sportifs. Les belles villas contemporaines (prévoir entre 450.000 et 500.000 € pour 4/5 chambres sur un terrain de 1500 m2) voisinent avec de petits immeubles de type R+2 à l’architecture soignée. A égale distance du centre de Bordeaux et de Martignas, 25 kilomètres exactement, Arsac est limitrophe de la CUB et son vignoble fait partie de deux appellations de prestige : Margaux et Haut-Médoc. Les professionnels ont constaté que sur la commune, le marché se montre plus actif depuis que les prix sont revenus à plus de normalité. Résultat : on y retrouve quelques primo-accédants qui ne peuvent pas se loger sur Martignas. Les lotissements fleurissent un peu partout, proposant aux acquéreurs des parcelles de 1000 m2, avec des maisons dont le mètre va se situer entre 1800 et 2300 €. Les villas, qui offrent de meilleures prestations et se trouvent dans de nouveaux ensembles immobiliers davantage haut de gamme, trouvent preneur aux environs de 300.000 ou 400.000 €. La ville est cotée et ses 3075 habitants y apprécient l’activité liée aux nombreuses associations culturelles et sportives.

Castelnau-de-Médoc (3165 habitants) a vu son dynamisme touché de plein fouet en août 2008 avec le choc pétrolier. La crise a suivi et la cité est actuellement dans une phase d’attentisme qui se prolonge. L’éloignement de Bordeaux (32 kilomètres) ainsi qu’un bassin d’emploi propre inexistant expliquent une baisse de 30 % de la clientèle. Pourtant la zone héberge de beaux et grands mas qui sont à la vente entre 1500 et 2100 €/m2. Mais ici, le foncier a le vent en poupe et un jeune couple préfèrera investir entre 65.000 et 75.000 € dans un terrain viabilisé de 600 à 700 m2 et faire construire, le bien fini lui revenant à moins de 200.000 €. De nombreux lotissements sont sortis de terre ces derniers mois, apportant des produits aux investisseurs et aux primo-accédants. Les constructions dites de promotion ont alors mis sur le marché de la transaction des T4 de 85 m2 avec garage et jardinet de 150 m2 pour 180.000 €.

Au-delà de Listrac-Médoc, il est très difficile d’amener l’acheteur potentiel à concrétiser. Pourtant, le secteur compte de beaux produits sur de grandes parcelles, mais l’éloignement trop important de Bordeaux freine l’acquéreur. Celui que la distance n’effraie pas a le choix entre de petites maisons de 90 m2 sur des terrains de 500 m2 qu’il paiera entre 200.000 et 220.000 € et de très belles demeures en pierre, sur des terrains conséquents. L’une d’elles, qui développe 200 m2 habitables et nécessite quelques travaux, est mise en vente aux environs de 300.000 €. « Le marché de la transaction, sur la région, est ce qu’il était en 2002/2003. Mais ce n’est pas le marché lui-même qui est inquiétant, c’est l’attentisme de la clientèle », concède Michel Mulle. Ses agences d’Arsac et de Martignas, qui appartiennent au réseau Arthur Immo ont un fichier de 700 biens en gestion. Dans le Médoc, un T2/T3 se loue entre 500 et 650 €/mois, entre 650 et 700 € à Martignas ; une maison de type T4, entre 800 et 850 €/mois dans le Médoc et de 900 à 950 € à Martignas. Le fait est désormais établi, les Bordelais ont déserté le Médoc et les adresses distantes de plus de 15 kilomètres de la préfecture de la Gironde souffrent de cette défection.