Guérande, un marché en quête d’équilibre

Ville d’art et d’histoire située sur la presqu’île guérandaise, Guérande fait partie de la Bretagne historique, au sein du pays nantais. La commune d’environ 16.000 âmes est réputée pour ses célèbres marais salants inscrits au patrimoine mondial.

Située à 19 km à l’ouest de Saint-Nazaire, à 70 km au sud-est de Vannes et 80 km à l’ouest de Nantes, Guérande - fondée au Ve siècle - a conservé de sublimes monuments médiévaux. Les remparts, la porte Saint-Michel, la collégiale Saint-Aubin, la chapelle Notre-Dame-la-Blanche ou encore l’hôtel Dieu Saint-Jean évoquent le flamboyant passé de la ville qui vivait alors du commerce du sel et du vin. Située à environ 3 heures en TGV de Paris et à 1 heure de l’aéroport de Nantes Atlantique, Guérande attire chaque année de nombreux touristes. Toutefois, rares sont ceux qui désirent s’y offrir une résidence secondaire. Essentiellement destiné à l’habitat principal, le marché immobilier de Guérande se compose principalement de maisons. Ici de nombreux cadres et professions libérales travaillant au sein de la commune ou à Saint-Nazaire, ainsi que des retraités souvent issus de la région parisienne recherchent une agréable maison en centre-ville. Ils apprécient le charme de la commune, les animations et commerces qui rythment les douze mois de l’année, et les prix qui y sont plus bas qu’à La Baule. « Les acquéreurs disposent de budgets revus à la baisse ces dernières années. Le marché guérandais est impacté par ceux d’où viennent les acquéreurs. S’ils ont vendus leur bien 400.000 € en région parisienne, ils disposent donc de cette somme et ne sont pas disposés à investir d’avantage. Les vendeurs doivent s’adapter.» explique Catherine Vermote, gérante de l’agence JCB Immobilier créée en 2002 à Guérande. « Actuellement nous constatons un déséquilibre sensible entre les prix souhaités par les vendeurs, et les prix réels du marché. Et cela vaut aussi pour les biens situés à la campagne » À titre d’exemple, la professionnelle cite une charmante ferme en pierre. Affichée à 230.000 €, elle se serait aisément vendue 280.000 € avant 2010. « Les biens de charme sont également impactés par l’ajustement des prix, et les clients sont plus exigeants quant à l’état du bien et sa performance énergétique » souligne l’experte.

Les budgets des acquéreurs sont donc clairement en baisse sur Guérande. « La majorité de nos clients recherchent une maison de 3 ou 4 chambres proche du centre. Ils disposent pour la plupart d’un budget compris entre 200.000 € et 300.000 € » explique Patrick Delprat, directeur de l’agence familiale Century 21 Bel Air créée à Guérande il y a 51 ans. « Seuls les biens que nous avons dans cette gamme de prix se vendent relativement rapidement » explique le professionnel qui cite en exemple sa dernière transaction : une agréable maison située dans le centre. Dotée de 3 chambres, d’un bureau, d’une cuisine ouverte aménagée et équipée, d’un garage et d’un jardin de 720 m2 elle s’est vendue sans négociation à 260.000 €. « Le prix affiché correspondait au prix marché donc cela a été relativement simple. En revanche, de nombreux biens au delà de 300.000 € ne trouvent pas acquéreur. Cela a pour conséquence de ralentir l’activité, même si les taux d’intérêt sont bas, les conditions d’emprunt imposées par les banques sont de plus en plus drastiques. »

Ce constat est partagé par Thomas Conquantif, gérant des agences Patrimoine Modernisation qui déplore que certains professionnels acceptent de rentrer des mandats à des prix bien trop élevés. « Cela créé une confusion aussi bien chez les acquéreurs que chez les vendeurs. Nous sommes face à un marché en baisse, qui tend à s’assainir. Certes, certains propriétaires qui ont acheté leur bien avant 2010 vendent à perte, mais ils rachètent également plus bas... Donc par l’explication et l’acceptation de la réalité du marché, le secteur devrait retrouver un rythme satisfaisant, d’autant que Guérande connaît toujours un dynamisme de sa demande » explique le professionnel qui conseille aux vendeurs de faire appel à leur notaire lorsqu’il se sentent perdus dans la valse des estimations contradictoires.