L’arrière-pays audois, une multitude de vocations

Le Minervois, Les Corbières et le Carcassonnais arborent des paysages ruraux des plus diversifiés. Si les deux premiers intéressent les résidents occasionnels et les seniors en quête de soleil, le troisième fait aussi les yeux doux aux actifs de la préfecture. Tour d’horizon…

Les coteaux, les causses et les contreforts caractérisent le Minervois, une région attachée à ses traditions à cheval sur l’Hérault et l’Aude. Ponctuée de collines basses et parcourue par le Canal du Midi, la terre viticole se heurte à la Montagne Noire au nord et au fleuve au sud, celui-là même qui la sépare des Corbières. Si elle doit son nom à Minerve, classé parmi les dix plus beaux villages de France, Olonzac s’inscrit comme son véritable centre. Egalement réputé pour son vin, le massif montagneux des Corbières, sis entre le 11 et le 66 de l’étang de Leucate à Carcassonne, produit le fameux miel aux accents de romarin. Il convient de distinguer la haute Corbière, l’occidentale, les maritimes et les catalanes, autant de variations qui se traduisent par des modifications climatiques. Le secteur culmine à 1231 mètres et flirte couramment avec les 500-600 mètres d’altitude. Le Pays carcassonnais abrite sept communautés de communes et une communauté d’agglomérations, soit 112.670 habitants au total. Desservie par l’A61 vers Toulouse et l’A9 en direction de Perpignan et de l’Espagne d’un côté et de Montpellier et de Marseille de l’autre, la destination reste fonctionnelle.

« Le Minervois, situé entre Béziers et Narbonne à 30 mn de voiture de la Méditerranée et à 20 mn de l’ancienne capitale gallo-romaine, bénéficie de routes de qualité. Des ports autonomes avec leurs péniches typiques auréolent le tracé du Canal du Midi, une voie navigable relevant du patrimoine mondial de l’UNESCO », décrivent Madame et Monsieur Mondié de Must Propriétés, un cabinet spécialisé dans le moyen et le haut de gamme audois et héraultais. Les retraités hexagonaux recherchent la proximité des petites villes, tandis que les Belges, les Anglais, les Hollandais et les Suisses apprécient les adresses isolées et la pierre de caractère. Quelques Parisiens envisagent une reconversion professionnelle via le système à nouveau très en vogue de la chambre d’hôte. Les autochtones ne représentent pas ici plus de 10 % des acquéreurs et injectent de 300.000 à 400.000 € dans des villas, édifiées à 15 km maximum de Narbonne. 90 % viennent donc de l’extérieur et paient 500.000 € environ dès qu’il s’agit d’un usage purement plaisir, une somme leur permettant d’obtenir 300-400 m2 habitables, auxquels s’ajoutent des dépendances, le tout ouvert sur une cour ou un jardinet au sein d’un bourg ou sur une parcelle de 1000 m2 en périphérie immédiate. Le segment 500.000-1 M € réunit les adeptes de domaines viticoles rénovés, de hameaux à pourvoir en intégralité ou de châteaux des XVIIIe et XIXe siècles. Plus près de l’aéroport international de Carcassonne qui reçoit, entre autres, les appareils de la compagnie low cost Ryanair, Les Corbières drainent le même type de clients que le Minervois et affichent une typologie de produits sensiblement similaire, à la différence que le site accidenté recèle des bergeries en pierres sur des terrains de quelques hectares, un produit qui obéit à des règles d’urbanisme draconiennes.

Rosalie Blay de l’agence Aud’Immo se refuse à toute comparaison. La partie haute des Corbières s’avère montagneuse et verte. La portion dite orientale, articulée autour de Lézignan, fait la part belle aux plaines viticoles. La zone maritime, comme son nom l’indique, se rapproche de la Grande Bleue et du climat méditerranéen. Plus de la moitié des acheteurs vise l’installation principale. Les primo-accédants, très présents, ciblent les maisons de village de 60-80 m2 à rénover, sans garage ni terrasse, commercialisées aux environs de 60.000 €. D’autres, souvent étrangers à la région, investissent dans des bâtisses de cachet, une denrée plutôt de l’ordre de 350-400.000 €. L’avantage des Corbières est triple : la qualité de l’air - en effet, aucune industrie ne se trouve sur place -, la faible densité - bien en deçà de la répartition démographique observée dans le Minervois - et la lumière - appréciée par de nombreux artistes. Pendant la crise, le départ massif des Anglais déséquilibre le marché. Aujourd’hui encore, l’offre l’emporte sur la demande. Même si l’activité semble en passe de repartir, l’acquéreur est en position de force. Autre conséquence de la débâcle financière : les mesures gouvernementales en faveur du neuf provoquent le fléchissement de l’ancien. Là aussi, la question verte figure au centre des préoccupations. « Les petites localités du Pays carcassonnais remportent un franc succès à partir du moment où elles jouissent des commodités requises au quotidien, école et commerces de proximité », poursuit Patricia Arias d’Arias & Selme Immobilier. Contrairement au Minervois et aux Corbières, l’endroit héberge les intéressés à l’année. A quelques encablures seulement de Carcassonne, les paysages campagnards varient à souhait et la qualité de vie ne fait aucun doute. Parmi ses dernières ventes, la spécialiste cite un pavillon de 105 m2 en bon état sur une parcelle de 900 m2 à Villalbe, que s’est offert un retraité contre 190.000 €, et une maison en pierres de 150 m2 à rafraîchir, avec un jardin de 350 m2, dans le cœur de Monze, obtenue par des primo-accédants moyennant 180.000 €. La majeure partie des budgets oscille de 150.000 à 250.000 €. Comparés à Narbonne et surtout à Montpellier, les tarifs demeurent abordables. Depuis quelques mois, le marché témoigne d’une nette amélioration.