Le centre bordelais : une activité stable

Au cours des dernières années, les rénovations urbaines vont bon train dans le cœur de la préfecture girondine. Jardin Public, Les Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Michel et Saint-Paul arborent différents visages du centre.

Inscrite au Patrimoine Mondial de l’UNESCO en 2007, la capitale girondine ne manque pas de charme. Dans le centre, traversé par trois lignes de tramway, les micromarchés se multiplient, du Triangle d’Or au site ancien. Récemment, un vent de renouveau souffle sur les quais, la place de la Bourse et Mériadeck, alors que les autorités compétentes regardent, aujourd’hui, en direction du cœur historique. Le secteur délimité par les rues Fondaudège et de La Croix-Blanche et les cours d’Alsace-Lorraine et du Maréchal-Juin accueille 27.700 habitants et 30.000 emplois. 85 % du parc immobilier dépend du locatif. 20 % des logements sont vacants.

« La majorité cible Les Chartrons, Jardin Public, voire Saint-Pierre, un quartier du goût des bobos attirés par l’architecture du XVIIIe siècle et peu gênés par l’animation des cafés et des restaurants », constate Fabrice Révolat de Révolat & Associés. Les petites surfaces, studio et T2, ont le vent en poupe auprès des primo-accédants et des investisseurs, lorsque les T3 séduisent les jeunes ménages attachés à un mode de vie urbain. Dernièrement, un trois-pièces de 65 m2 avec balcon, au premier étage d’un immeuble près de Tourny, trouve preneur moyennant 300.000 €. Un investisseur règle, ensuite, 115.000 € en échange d’un T2 de 28 m2, susceptible de rapporter 470 €/mois, bien décidé à conjuguer une rentabilité brute de 4,5 % et une valorisation de capital à long terme. Les uns préfèrent la pierre au placement bancaire. Les autres achètent ces appartements pour loger leurs enfants étudiants. Les prix, hors exception, oscillent entre 3500 et 4500 €/m2, la fourchette haute correspondant à une unité en bon état dans une copropriété sans travaux lourds à prévoir. 60 % des signatures enregistrées par l’agence relèvent de la résidence principale. Au regard des ultimes concrétisations, le segment va de 300.000 à 1 M €, la somme requise contre un beau bourgeois de 160 m2 en étage élevé au sein d’une construction avec ascenseur. Si on perçoit les tensions liées au contexte économique international, le marché reste porteur. Malheureusement, le « catastrophisme » parfois véhiculé par les médias contribue au climat d’incertitude. La notion de réserve patrimoniale est, désormais, indissociable de la pulsion affective. L’achat immobilier devient affaire de gestion des risques. En cas de vente prématurée, l’acheteur espère au moins récupérer sa mise de départ.

Parmi les derniers ventes orchestrées par l’agence J’Habite en Ville, Emmanuel Coustaud décrit un T2 de 37 m2 à rénover cours Victor-Hugo, à 103.000 €, brigué par un investisseur, un autre de 48 m2 dans un ensemble sorti de terre en 2001, à 143.000 €, obtenu par des primo-accédants. Parallèlement, des quadragénaires dépensent 485.000 € en échange de 141 m2 dans un immeuble haussmannien. Les références supérieures à 600.000 € connaissent un ralentissement des délais d’écoulement. Certains seniors vendent maisons et jardins pour se rapprocher des secteurs urbains. Le centre affiche une certaine homogénéité. A noter, cependant, une grille tarifaire abordable et une marge de progression sur Saint-Michel et des records recensés sur l’allée de Tourny, les cours de l’Intendance et Clemenceau. Le professionnel évoque un T2, quai des Chartrons, parti à 5000 €/m2 et loué 600 €/mois.

Ludovic Mançon de l’agence Avec Terrasse.com se spécialise dans les biens centraux dotés d’un extérieur, d’une terrasse, d’un jardin, d’un patio ou d’une cour. Selon la configuration, cet espace en plein air peut être pondéré jusqu’à 50 % dans le calcul de la surface. 177 m2 habitables au dernier étage d’une résidence construite en 2003 sur Bastide, prolongés par 200 m2 de terrasse, vient de changer de mains à 955.000 €, soit 5367 €/m2 sans pondération. 70 m2 rénovés, à l’ultime niveau d’un immeuble ancien de Pey Berland, ouvert sur une terrasse de 25 m2, quittent les fichiers à 378.000 €, soit 5400 €/m2. Généralement, les acheteurs laissent une maison et trouvent dans la denrée un compromis appréciable entre la villa et l’appartement basique. Souvent, ils exigent tout le confort moderne, l’ascenseur et le parking, autant d’atouts que l’on trouve plus facilement dans les immeubles neufs ou récents. D’ailleurs, les quatre programmes haut de gamme vendus en cours d’achèvement tournent autour de 5500-6000 €/m2 à l’affichage. Désormais, il convient de considérer le centre au sens large. Le Triangle d’Or, caractérisé par une offre limitée, attire investisseurs, Parisiens et étrangers en vue d’une installation. Pey Berland, ponctué de boutiques et parcouru par deux axes de tramway, remporte aussi un franc succès. En pleine rénovation, Saint-Michel ne manque pas de charme avec ses bâtiments anciens et ses antiquaires. Les amateurs de maisons prennent la direction de Saint-Seurin, Croix-Blanche et Jardin Public, des enclaves familiales riches en écoles. Les Chartrons bénéficie d’un esprit village. Largement pourvu en commerces de bouche, le site présente une grille tarifaire différenciée selon la rue. Le quartier Bastide est généreux en constructions modernes. On requiert, actuellement, 660.000 € contre 133 m2 à Croix-Blanche avec un garage, un ascenseur et une terrasse de 50 m2. 270 m2, forts d’un patio et d’une terrasse, partent à 930.000 € sur Les Chartrons. Le spécialiste s’avoue optimiste quant au devenir du centre bordelais, à 2h00 de train de Paris en 2016 grâce à la LGV.