Le Pays Cathare, une valeur d’avenir

En 1991, le Conseil Général de l’Aude dépose la marque afin de promouvoir l’offre touristique du département situé entre les Pyrénées-Orientales, l’Ariège, la Haute-Garonne, le Tarn, l’Hérault et la Méditerranée. La variété de paysages reste l’une de ses principales richesses…

Le catharisme se développe au XIIe siècle. Considéré comme une hérésie par l’église catholique, il est farouchement combattu. La cité médiévale de Carcassonne, aujourd’hui en parfait état de conservation, devient un haut lieu de la résistance. Si certains historiens ont quelques raisons de réfuter l’appellation de Pays Cathare, le label, associé au classement du Canal du Midi et de la Cité de Carcassonne au patrimoine mondial de l’UNESCO (en1996 et 1997), fait les belles heures du tourisme dans l’Aude. En 2005, les autorités compétentes dénombrent 17 M de nuitées, 5800 emplois directs et 9500 saisonniers. Sur les 47 km de littoral méditerranéen, à Leucate, Gruissan, Fleury, Port-la-Nouvelle ou Belcaire, le logement secondaire l’emporte largement. Même à Narbonne, le deuxième bassin de vie du 11, ce dernier représente près de 17 % du parc immobilier. Les paysages de carte postale défilent : la garrigue et le maquis succèdent aux étangs, avant de laisser place aux plaines agricoles et à la montagne recouverte de hêtres et de chênes. Deux autoroutes traversent l’endroit : l’A61 en direction de Toulouse et l’A9 qui relie Montpellier et l’Espagne. Le tiers des 339.000 habitants se répartit entre Carcassonne et Narbonne, les autres partagent l’espace, finalement peu construit au regard de la moyenne nationale. La viticulture, une activité compliquée et versatile, reste, malgré les soubresauts, un important pôle économique. L’artisanat emploie 15 % de la population active. L’industrie s’anime autour du port de Narbonne et à Limoux, où l’on trouve une usine de briques. Enfin, le département est fier de ses 113 éoliennes produisant la consommation électrique de 100.000 individus.

« Le Pays Cathare arbore des secteurs différents : le Lauragais, le Narbonnais, Les Corbières, le Minervois et le Carcassonnais… », décrit Sylvie Péronne d’AS Péronne. A une quarantaine de kilomètres seulement de Toulouse, le Lauragais, ne se contentant pas de loger les employés des garnisons, héberge aussi des travailleurs de la Ville Rose. Le Narbonnais abrite les stations balnéaires de l’Aude et la majorité des résidents occasionnels ; à l’instar de la Haute Vallée, davantage dévolue à un tourisme de moyenne montagne. Terre de vin, le Minervois suscite, il y a quelques années, l’engouement des Anglo-saxons, séduits par la fameuse vigneronne à retaper. Souvent dans l’obligation de constituer de la trésorerie, les exploitants se séparent d’une partie de leur foncier. Les travaux de rénovation effectués, les Britanniques profitent de leur bien en hiver et le louent l’été venu. D’autres, touchés par la crise et contraints de récupérer rapidement de la liquidité, vendent. Le Carcassonnais, articulé autour de la Préfecture, vit du service public, du tertiaire, de l’armée, voire de l’aéroport, qui possède cinq liaisons permanentes avec la Belgique, l’Angleterre, l’Irlande, l’Ecosse et l’Allemagne. Tout segment confondu, Carcassonne tourne en moyenne autour de 1600 €/m2, contre quasiment 2000 €/m2 sur le Narbonnais. Une différence simplement justifiée par la proximité de la Grande Bleue. En 2009, 52 % des transactions enregistrées par AS Péronne relèvent de personnes extérieures à la région, dont 32 % de retraités, 10 % d’Européens en quête de villégiatures et des mutés. Après un inquiétant flottement au dernier trimestre 2008, le marché retrouve ses marques. La spécialiste reconnaît une chute de prix de 15-20 % et un allongement des délais de concrétisation. « Il n’en demeure pas moins que l’intérêt pour l’adresse est réel et qu’une clientèle, incapable d’acheter en 2007, fait son apparition dans les agences. Désormais, à partir de 140.000 €, elle dispose d’une maison de 90-100 m2 à rafraîchir sur une parcelle de 200-300 m2 dans le Carcassonnais.

« A la croisée des axes Méditerranée-Atlantique, Massif Central-Espagne, au cœur du triangle, grandement tournée vers la mer, Montpellier-Toulouse-Barcelone, le Pays Cathare reçoit moins d’étrangers que par le passé. En revanche, les primo-accédants reviennent en force », commente Ghislaine Gabarrou de Varsovie Immobilier. Beaucoup sautent le pas à cause de l’augmentation des loyers, une tendance qui n’est pas prête de s’inverser si l’on en croit l’excellente santé du locatif. Les jeunes mettent de 80.000 à 150.000 € dans un appartement, une maison de village ou un petit pavillon en lotissement. Les séniors apprécient également la région. Certains rêvent d’une habitation de famille, d’un lieu de rencontre convivial et paisible. La professionnelle évoque la vente récente de 170 m2 dans un jardin de 400 m2 du plateau Lacombe, face à la Cité de Carcassonne, contre 235.000 €, d’une villa en bon état de 110 m2 près de la Montagne Noire, à 158.000 €, et d’une unité dans un bourg proche du Minervois, 140 m2 refaits à neuf sur 500 m2, moyennant 205.000 €. Quelques uns, échaudés par la vie trépidante des grandes métropoles ou désireux de tenter l’aventure chambre d’hôtes, engagent de 350.000 à 600.000 € dans une bâtisse en pierre ou une propriété de caractère sur plusieurs hectares. La qualité et le confort sont des critères récurrents. L’offre et la demande s’équilibrent, les banques recommencent à jouer le jeu. Reste à réduire l’écart malheureux et chronophage entre les valeurs affichées et actées. Si Sylvie Péronne regrette la pauvreté économique de l’Aude, elle est optimiste : « un département dans le sud de la France, situé entre mer et montagne, ne devrait pas manquer de s’inscrire comme une valeur d’avenir ».