Le Pays de Gex, les avantages d’un secteur frontalier

Largement tourné vers l’international en général et la Suisse en particulier, le Pays de Gex se dresse, entre Jura et Léman, aux portes de la capitale économique helvétique. Randonnée, ski, thermalisme, golf… Les activités sont nombreuses. Mais l’atout principal reste la proximité des cantons de Genève et de Vaud.

Le Pays de Gex, l’un des quatre arrondissements de l’Ain, abrite près de 70.000 habitants. Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Saint-Genis-Pouilly, Prévessin-Moëns et Thoiry sont les principales villes. Le col de la Faucille regarde le Mont-Blanc, souverain, tandis que les paysages de carte postale se succèdent au sein de la réserve naturelle du Haut Jura. L’offre scolaire jusqu’à Bac + 5 est riche, à l’instar du programme culturel. Monument national depuis 1999, le château de Voltaire rappelle la présence éclairée du philosophe humaniste, dont la ville adopte le nom en 1878. L’économie locale est dépendante du voisin helvétique. Les autorités françaises et suisses explorent d’ailleurs la piste d’une agglomération franco-valdo-genevoise.

Catherine Arrou-Vignod avoue effectuer 80 % de son chiffre sur Divonne, l’une des zones les plus recherchées et onéreuses du Pays de Gex. Une longueur d’avance justifiée par la présence de l’autoroute desservant les cantons de Vaud et de Genève, deux excellents pourvoyeurs d’emplois. Comparable en termes de prix à Ferney-Voltaire et à Prévessin-Moëns, sièges des écoles internationales, la cité thermale reçoit quantité d’expatriés, soit 80 nationalités distinctes. Le « Petit Monaco » arbore un cadre agréable, un casino et un marché dominical ultra prisé. A 10 km de là, les grilles tarifaires changent radicalement. En intramuros, la pénurie sévit sur la gamme 700-900.000 €. Si un bien réunit les critères de vue, de qualité de construction et de finition, la marge de négociation demeure faible. Une villa de 200 m2, édifiée en 2003 sur une parcelle de 1400 m2 orientée vers les Alpes, flirte ainsi avec les 890.000 €, quand 140-160 m2 se négocient aux alentours de 750.000 €. Le haut de gamme - comprendre 400 m2 habitables en parfaite condition sur 2000-5000 m2 - s’échelonne de 1,5 à 2,5 M €. « Actuellement, la demande est réelle, mais les concrétisations restent peu nombreuses », précise la professionnelle, qui regrette le manque d’offre entre 500.000 et 600.000 €. Le segment collectif s’avère tout aussi dynamique que l’individuel. Le neuf, de l’ordre de 5000 €/m2 en moyenne, a le vent en poupe. Le récent en bon état coûte 4000 €/m2, l’ancien irréprochable, 3500 €/m2. Faute de fermes à rénover ou de foncier constructible, la clientèle apprécie le clé en main. Les rares terrains atteignent 400 €/m2. A de tels niveaux, les autochtones n’exerçant pas en Suisse rencontrent des difficultés à se loger. Les investisseurs choisissent des T2 et des T3, convaincus de les louer sans délai. Le deux-pièces de 50 m2 tourne autour de 200.000 € pour un rapport mensuel de 900-1000 €, charges comprises. La valeur patrimoniale et la perspective de défiscalisation l’emportent sur la rentabilité, plutôt faible, eu égard au montant de départ. Au dernier trimestre 2008, la transaction est mise entre parenthèses six mois durant, compensée par le locatif. Les affaires reprennent au printemps 2009 à un rythme acceptable.

« Dans l’arrondissement, l’essentiel de la demande évolue entre 450.000 et 600.000 €, Ferney, Prévessin et Divonne étant les adresses phares. Si Gex possède un cœur historique attractif, certains lui reprochent des abords moins sympathiques et un enneigement parfois contraignant. Construite à 5 mn du Centre Européen de Recherche Nucléaire (CERN) et axée sur l’activité genevoise, Thoiry se situe entre les deux », précisent Karine Muller, Christian Pelaz et Aurélien Chenesseau des Orchidées. Le gros village recèle sur place un tissu de services fourni et trois pôles d’activités : la zone artisanale, Val-Thoiry, composé d’un supermarché et d’enseignes nationales, et le centre-bourg, un bassin important. La commune renferme 80 % de frontaliers et 20 % de locaux. A la différence de Divonne qui a explosé au cours des trois dernières décennies, elle affiche un parc immobilier ancien, une typologie large, des volumes et des coûts plus raisonnables. Le programme d’un certain standing se monnaie néanmoins 3400-3800 €/m2, le terrain à bâtir, 300 €/m2, et la maison sans nuisance de 160 m2 décorée avec goût, sur un espace extérieur de 800-900 m2, 600-650.000 €. La force du site en bordure de Jura tient à l’authenticité de ses bourgades. A 2 km de Thoiry, Saint-Genis-Pouilly, bientôt rattachée à Genève via le tramway, pourrait s’inscrire comme la petite capitale du Pays de Gex. Karine Muller rejoint Catherine Arrou-Vignod quant à l’analyse de l’exercice 2009, davantage freiné par l’attitude des banques que par le marasme des acquéreurs.