L’exception montpelliéraine

Forte de mille ans d’histoire, la capitale du Languedoc-Roussillon affiche un exemple unique en Europe d’urbanisme maîtrisé. La 8e ville de France, réputée pour son dynamisme économique et la richesse de son calendrier de manifestations, enregistre la plus forte croissance démographique de l’Hexagone. Ce succès rejaillit immanquablement sur le marché immobilier.

Les amateurs de pierre de charme apprécient les 70 cours d’hôtels particuliers ainsi que les ruelles médiévales rehaussées de boutiques. La plus ancienne université de médecine du monde occidental encore en activité se trouve justement à Montpellier, située à 2h30 de voiture de Barcelone, 4h00 de Genève et 3h15 de Paris via le TGV. En trois décennies, la population triple. De 80.000 personnes comptabilisées en intra-muros en 1979, elle passe à 245.000 individus aujourd’hui, alors que l’agglomération reçoit 391.162 riverains. 43 % des résidents ont moins de 30 ans. D’atouts, la préfecture héraultaise n’en manque pas. Elle favorise et encourage la création d’entreprises de services, le développement du tourisme et l’essor de la matière grise, un axe essentiel de sa prospérité économique. Les technologies de l’information, la santé, les biotechnologies, l’environnement et l’agronomie génèrent, en effet, de nombreux emplois.

« L’Ecusson ou centre historique s’inscrit comme le quartier bobo par excellence, réputé pour ses restaurants, ses cafés et ses commerces », décrivent Mathieu Hottegindre et Sébastien de Vreese de l’agence Mat & Seb. Les investisseurs, généralement originaires du cru, déboursent aux environs de 100.000 € en échange de studios dans des immeubles 1900. Les plus beaux spécimens, caractérisés par des surfaces généreuses, restent susceptibles d’atteindre 120.000 €. Le genre, très peu représenté dans les tablettes, justifie une forte demande. Ce n’est pas tant la rentabilité, de l’ordre de 4-5 %, qui motive les troupes, mais bien la valeur patrimoniale et la perspective de délais d’écoulement extrêmement courts en cas de revente, voire d’une plus-value à moyen terme. De jeunes cadres et cadres supérieurs aisés ciblent l’adresse dans l’optique d’une installation principale. Citadins dans l’âme, ils sortent beaucoup, recourent rarement à leur véhicule et quittent, généralement, le site dès qu’ils fondent une famille. Leur budget oscille de 300.000 à 500.000 €, à l’instar de l’enveloppe des résidents secondaires. Sans doute grâce au positionnement un brin glamour et assurément branché de la structure, Mat & Seb réalise 20 % des ventes sur le segment du « pied-à-terre plaisir ». Le secteur, aussi prolixe sur le plan de la culture que sur celui de la vie nocturne, surfe sur un effet de mode comparable à ce qu’ont pu connaître, par le passé, le centre d’Aix-en-Provence ou encore les Ier, IIe et IIIe arrondissements parisiens. Le mètre carré avoine en moyenne 3300-3500 €, manifestant d’importantes fluctuations en fonction de l’état, l’emplacement, la vue, la luminosité comme de l’existence d’un extérieur, d’un stationnement et d’un ascenseur, autant de commodités distribuées avec parcimonie dans l’Ecusson. Les Parisiens, à 3h15 de train de leur base, témoignent d’un réel engouement pour la charmante enclave, urbaine, décontractée et festive à la fois, au même titre que les Anglais, les Irlandais et les Belges.

« L’Ecusson fait office d’image de marque au national et à l’international », précise Patrice Gabellini de l’agence Oggi & Domani. Le professionnel évoque la vente en 2009 de cinq appartements à un Français expatrié au Mexique et avoue entretenir, actuellement, des contacts du même type à Hong Kong et aux USA, bien décidés à constituer leur retraite dans le centre montpelliérain. Tous visent l’occupation étudiante. La multiplication des transports en commun permet de rejoindre les différentes facultés facilement et rapidement. Le moindre lot de 20 m2, commercialisé 80-100.000 €, génère un revenu mensuel minimum de 420-450 €. A partir de deux pièces, le rendement chute considérablement. Les seniors étrangers au département viennent aussi profiter d’une vie paisible dans une ville du sud de la France à taille humaine, extrêmement bien placée. Patrice Gabellini travaille, également, la première et la deuxième couronne. Le Jeu de Paume et Gambetta dans son premier tronçon arborent un axe résidentiel et prisé, doté de belles et vastes surfaces. Le parc immobilier qualitatif se révèle peu sujet aux mutations. La partie dite Figuerolle, nettement plus accessible, est agréable à condition d’accepter le principe de mixité sociale. Boutonnet/Beaux-Arts, autonome en tout point, possède, enfin, un véritable esprit de quartier. Les immeubles âgés de vingt ou trente ans voisinent avec des résidences récentes et des maisons de ville de 70-120 m2, ouvertes sur des parcelles de 100-200 m2, du goût des familles. Les F2 et F3 évoluent, selon la catégorie, de 2600 à 3200 €/m2, tandis que l’individuel tourne autour de 3200-3300 €/m2.

Argence & Deflandre se spécialise davantage sur une gamme que sur un secteur en particulier. Délibérément, les deux associés entrent en fichier des appartements ou des villas de standing en parfait état, disséminés sur toute l’agglomération. « Le collectif ciblé, sur lequel la clientèle extérieure à la région n’hésite pas à jeter son dévolu, s’échelonne de 250.000 € - la somme requise pour un T3 - à 900.000 € - le montant exigé contre un dernier étage neuf de 130-150 m2 habitables prolongés par 100-200 m2 de terrasses du côté de Port-Marianne ou d’Aiguelongue. Quant à la villa, elle va de 500-700.000 € à 1 M € et au-delà. La fourchette basse concerne la maison de ville de 150 m2 avec jardinet. On paie, dans ce cas, la fonctionnalité et la proximité. La haute relève des bâtisses de 200-300 m2 au confort et à la déco dernier cri, sur des terrains arborés de 1500-2000 m2, sises à Saint-Gély-du-Fesc, Castelnau-le-Lez, Montferrier-sur-Lez ou Saint-Clément-de-Rivière. « La capitale régionale, qui inspire une convoitise constante, est relativement épargnée par la crise. Résolument tournée vers l’avenir, elle a su gérer le changement de siècle, son image, la poussée du neuf et l’urbanisation de ses nouveaux quartiers », conclut Fabrice Deflandre.