Nantes : un centre de caractère

La préfecture de Loire-Atlantique abrite 283.000 habitants, dont 47.000 étudiants. Au XVe siècle, les noces de la Duchesse Anne conduisent au rattachement à la France de la capitale du Duché de Bretagne. 300 ans plus tard, le port s’inscrit comme une place forte du commerce international.

Désignée comme la cité la plus agréable d’Europe par le magazine Time, Nantes s’anime à 50 km de l’Atlantique. Son territoire urbain s’épanouit sur les rives de la Sèvre, de la Loire et de l’Erdre. Ses nombreux espaces paysagers, soit un sixième de sa superficie, lui valent le titre de capitale verte 2013. La localité tire ses revenus de l’agroalimentaire, de la filière bois, de l’aéronautique et des nouvelles technologies. Sans oublier la banque et l’assurance, ses secteurs de prédilection. En terme de dynamisme, beaucoup la comparent à Strasbourg et à Toulouse. Chaque année, 2 millions de visiteurs foulent son pavé. Hyper-centre et centre réunissent des adeptes.

Brigitte Sauvager de Brigitte Sauvager Immobilier travaille le périmètre compris entre Cathédrale et Monselet. Les seniors du cru, désireux de se séparer de leur villa en périphérie, et de région parisienne, possédant bien souvent une résidence secondaire sur le littoral, se montrent prêts à débourser, comptant dans la majorité des cas, des sommes comprises entre 450.000 et 800.000 € en échange d’appartements d’un certain standing. Depuis sa mise en service en 1989, la ligne TGV Paris-Nantes est l’une les plus utilisées. Ces jeunes retraités apprécient les commerces et services, les manifestations culturelles et l’offre santé. Tous espèrent trois chambres, un ascenseur et un garage. Or le centre, caractérisé par un bâti relativement ancien, n’est pas généreux en matière de commodités. A contrario, il ne manque pas de cachet et de volumes conséquents. Toute la difficulté tient à la conciliation des attentes et des références disponibles. Le stationnement constitue la problématique principale. Les parkings publics justifient, aujourd’hui, de listes d’attente. Malgré cela, les ventes observent un rythme de croisière relativement rassurant. A titre d’exemple, on demande 498.000 € contre 168 m2 habitables au premier étage d’un immeuble de caractère orienté sur l’une des plus belles places de Nantes. Parallèlement, 549.000 € sont requis contre un T4 de 110 m2 dans une résidence de 1992 avec garage double, extérieur et ascenseur. Le bien d’exception en dernier étage, pourvu de tout le confort moderne, est susceptible d’avoisiner 5000-6000 €/m2. Toutefois, le centre nantais n’est pas seulement un marché immobilier de prestige. La majeure partie des produits tournent, en effet, autour de 3000 €/m2. Un T2 de 42 m2, rue Mercœur, vient d’ailleurs de trouver preneur à 126.500 €.

« Les sexagénaires représentent 50 % des actuels acheteurs. Contre toute attente, beaucoup visent le pied-à-terre sous la barre des 250.000 €, préférant passer de longs mois dans leur maison de la côte atlantique », précise Olivier Tirot du Cabinet Tirot. L’inverse existe aussi. Récemment, un couple de retraités s’offre 315 m2 à remettre au goût du jour, en rez-de-chaussée élevé près de Cathédrale, moyennant 730.000 €. D’autres paient 770.000 € 230 m2 au sein d’un bâtiment haussmannien. Cette population en quête de tranquillité et de qualité de vie partage le site avec les familles. Des mutés s’allègent de 420.000 € en échange de 150 m2 au 3e étage d’un immeuble sans ascenseur non loin du cours Cambronne. Il n’est pas aisé pourtant de vendre ce type de bien au-dessus du 2e niveau, eu égard au vieillissement de la clientèle. Si les taux d’intérêt sont étonnamment bas, l’attentisme ambiant et la rareté des stocks empêchent une parfaite fluidité de l’activité.

« Les visites sont nombreuses, mais les concrétisations, plus compliquées. En outre, les professionnels observent une désertion des agences au profit de la vente entre particuliers, peu avantageuse pourtant quant aux tarifs affichés et au risque d’erreur encouru par les deux parties », analyse Laurent Volclair de Volclair Immobilier. Depuis 2008, les prix ont baissé et il est difficile d’imaginer un nouveau recul dans l’hyper-centre. La pierre demeure une valeur-refuge. Sur des studios de 65.000 €, les investisseurs peuvent obtenir une rentabilité jusqu’à 6 % tout en sécurisant leur patrimoine. Le quartier ancien du Palais de Justice, où s’installe l’hôtel Radisson, a la cote, tandis que Saint-Félix, une enclave calme à proximité immédiate des rives de l’Erdre, plaît aux familles amatrices de maisons avec jardin. Une unité individuelle de cinq chambres vaut, actuellement, 549.000 €. Un appartement, livré en 2010 à Saint-Pasquier, 123 m2 habitables plus deux garages, coûte 4000 €/m2. Enfin, un lot de caractère, 155 m2 en bon état avec parking, sur Graslin, est proposé à 497.000 €.