Nîmes, un territoire en pleine mutation

La localité abrite près de 150.000 personnes au sein d’un périmètre de 16.150 ha. Labellisée Ville d’Art et d’Histoire, elle arbore 409 ha d’espaces verts publics et 1200 ha de massifs forestiers. La romanité reste l’atout de la cité gardoise. Soucieuse de préserver son âme et sa douceur de vie, Nîmes travaille à la maîtrise de son développement.

La construction de la Maison Carrée, des Arènes, du Castellum Divisorium et de l’enceinte romaine remonte à 2000 ans en arrière. Au cours des dernières décennies, de grands architectes procèdent à des aménagements : Norman Foster signe le Carré d’Art, Jean-Michel Wilmotte, la rénovation du théâtre et des halles et Jean Nouvel, Némausus, une interprétation moderne des logements sociaux. La population rajeunit et entend jouir d’un espace urbain renouvelé et enrichi. Les Allées Jean-Jaurès se refont une beauté, campant un équilibre harmonieux entre minéral et végétal. Un ensemble de 8 ha, dont 1 ha de jardin, voit le jour du côté d’Arènes-Feuchères, dans la continuité du centre historique. Hoche-Sernam assiste à l’extension de l’université, tandis qu’une requalification porte sur le nord de Gambetta. Enfin, la première ligne nord-sud du tram’bus devrait être mise en service cette année.

Nîmes présente d’indéniables qualités, à commencer par une situation géographique stratégique : à moins de 3h00 de TGV de Paris, de 3h00 de voiture de l’Espagne et de l’Italie et de 1h00 des plages. Yves Vilhet de l’Agence du Midi - réseau L’Adresse note un retour marqué des investisseurs, soit 40 % des actuels acquéreurs, bien décidés à profiter pleinement de la pierre comme « alternative-refuge » à l’épargne bancaire. La rentabilité oscille entre 5 et 7 %. Récemment, un autochtone débourse 240.000 € en échange d’un petit immeuble, composé d’un T3, de deux T2 et d’un studio rapportant au total 1500 € mensuels, et d’une autre unité de sept lots, à 370.000 €, pour un rendement de 2000 €/mois. A partir de 1985, le cœur historique est revalorisé. Des sociétés extérieures bénéficient du dispositif de défiscalisation Malraux. Aujourd’hui, le secteur est fonctionnel, agréable et facile à vivre. Ils sont de plus en plus nombreux à chercher, ensuite, une résidence secondaire au sein de la préfecture gardoise en prévision d’une installation définitive au moment de la retraite. Dernièrement, un Marseillais et une Parisienne se disent prêts à injecter de 150.000 à 200.000 €. 50 % visent la résidence principale. Un jeune couple de primo-accédants règle 190.000 € contre 80 m2 habitables, un jardin de 400 m2 et un garage, du côté de Castanet. Enfin, un retraité s’allège de 580.000 €, séduit par une villa de Font-Chapelle - 200 m2 aux belles prestations sur 2000 m2 agrémentés d’une piscine. En 2011, le nombre de contacts baisse ; mais ceux-ci se révèlent plus qualifiés. Tous ont un projet en poche et une idée précise de leur capacité de financement. De même, les prix reculent de 5-7 %, selon la typologie, quand la majorité des transactions se situe sous la barre des 300.000 €.

« La commune fait l’objet de nombreux projets d’embellissement. La célèbre esplanade de Feuchères s’offre un relooking. Déjà bien coté, le site se négocie aux environs de 2300 €/m2 », poursuit Antoinette Rémond de Century 21 RBI Cité Romaine. Le bâti ancien de Gambetta/ Croix-de-Fer, jadis peu entretenu, donne lieu à une importante vague de démolition-reconstruction, conférant un second souffle à l’adresse, de l’ordre de 1600-1800 €/m2 en moyenne. Il existe toujours un décalage entre la période de réhabilitation et la conquête d’une nouvelle image auprès des riverains. Parallèlement à la refonte de l’esthétique générale, Jean-Jaurès, commercialisé aux alentours de 2200 €/m2, se dote de parkings souterrains et aériens. Quai de la Fontaine, la Cité Foulc, Préfecture et Carnot, essentiellement auréolés d’appartements, restent des valeurs sûres. L’Ecusson, ou centre historique, suscite l’intérêt des investisseurs, grâce notamment à la proximité des facultés. Un studio de 20 m2 vaut 45.000 €, un autre de 25 m2, 57.000 €. Ce dernier rapporte 400 €/mois en location meublée. Les amateurs de maisons de ville prennent la direction des Amoureux/ Beausoleil, un quartier porteur entre la gare et le périphérique. Un pavillon rénové de 115 m2, son jardinet de 300 m2 et sa petite piscine changent de mains moyennant 260.000 €. Sur les collines, les parcelles se révèlent nettement plus importantes. A titre d’exemple, on exige 268.000 € contre 130 m2 à restaurer entièrement sur un terrain de 2000 m2.

« Les dernières ventes orchestrées par le Cabinet Foncia Languedoc Provence et Foncia Desimeur sont particulièrement significatives de la tendance actuelle », commente François Hentz. Un investisseur de la région dépense 66.000 € dans un T2 de 40 m2, quai de la Fontaine. Un primo-accédant engage 125.000 € dans un T2 de 46 m2 avec terrasse et garage des Costières. Une profession libérale met la main sur un appartement de 150 m2 à retaper dans un immeuble bourgeois de Préfecture, à 285.000 €. Une maison de 130 m2 des Amoureux/Beausoleil part à 230.000 €. Enfin, un immeuble de treize logements, édifié à proximité de La Coupole, réussit à convaincre un acquéreur, à 630.000 €, grâce à une rentabilité de 6,32 %, associée à une excellente valeur patrimoniale. La manne d’investisseurs compense en quelque sorte le récent recul des primo-accédants. La plupart des transactions observées sur le marché nîmois s’échelonnent de 50.000 à 250.000 €. L’activité fonctionne encore en dent de scie, fort réactive au contexte économique national et international, comme au calendrier électoral d’ailleurs. En termes de coûts et de clientèle, Nîmes demeure comparable à Béziers. Elle offre des solutions de placement auxquelles Gardois, Marseillais, Avignonnais et Montpelliérains ne demeurent pas insensibles.