Nîmes, une clientèle composite

La capitale gardoise, 150.000 habitants, favorise le dialogue architectural entre présent et passé. Norman Foster réalise le Carré d’Art ; Jean-Michel Wilmotte rénove le théâtre et les halles et Jean Nouvel réinterprète le logement social… A quelques encablures de la Maison Carrée, des Arènes et du Castellum Divisorium, vieux de deux millénaires. Quid de l’immobilier au sein de la Ville d’Art et d’Histoire ?

Parmi les 16.150 ha que totalise le territoire urbain, empreint d’influences romaines, 409 sont dévolus aux espaces verts et 1200, à la forêt. Un vent d’embellissement souffle sur la belle gardoise. Les Allées Jean-Jaurès prennent un bain de jouvence, alors qu’Arènes-Feuchères, dans le prolongement du cœur historique, se dote d’un ensemble de 8 ha, dont un paysager. L’université prend ses aises sur Hoche-Sernam et le nord de Gambetta se voit requalifié.

Sarah Galibert et Alexis Guez de L’Agence observent un ralentissement des transactions tous segments et gammes confondus. La difficulté ne réside pas dans la demande, relativement soutenue, pas plus que dans la ville, dont le potentiel de progression n’est plus à démontrer, mais dans l’offre, peu en adéquation avec les attentes et les moyens financiers des acquéreurs. Au nombre des dernières signatures orchestrées par l’enseigne figure cet immeuble de 12 logements, à 570.000 €, essentiellement des studios aux alentours de 310-340 € mensuels charges comprises. Outre une rentabilité locative proche des 7 %, l’acheteur obtient une sécurisation de son patrimoine. Un primo-accédant brigue, ensuite, un T2 de 45 m2 à rafraîchir, quai de La Fontaine, moyennant 63.000 €. Enfin, une famille, arrivée de région parisienne pour cause professionnelle, débourse 210.000 € contre une villa à rénover de 127 m2 sur une parcelle de 1000 m2 à Bouillargues. 40 % des actuels intéressés visent l’investissement, un quart, le petit bâtiment à pourvoir en intégralité, les autres, le produit entre 50.000 et 100.000 €. Parmi les acquéreurs du principal, deux tiers se situent sous la barre des 200.000 €, un quart seulement, entre 350.000 et 600.000 €.

« Les petites surfaces, studios et T2, sont prises d’assaut par les investisseurs, décidés à se tourner vers l’ancien, faute de dispositif incitatif véritablement motivant », commentent Philippe Lechalier et Rodolphe Goube de Côté Pierres Immobilier. Ils paient ces biens 1700-2000 €/m2. De même, les petits immeubles à vendre, souvent en piètre état, suscitent l’intérêt des particuliers, qui rénovent, profitent de crédits d’impôt et louent, et des marchands de biens qui refondent l’ensemble avant de le céder à la découpe. En parallèle, les familles continuent à s’agrandir, à l’instar de ce couple avec enfants, diminué de 170.000 € en échange de cette mitoyenne de 114 m2 à rafraîchir et son terrain de 350 m2. Généralement, le primo-accédant ne dépasse pas 160.000 €. D’après les notaires, le prix moyen d’une maison à Nîmes avoisine 238.000 €, 111.000 € celui d’un appartement. 70 % des actes passés dans le collectif concernent le T3. Le terrain à bâtir flirte, pour sa part, avec les 102.000 € en lotissement à Nîmes, contre 90.000 € dans le Gard. Les références à 700.000 € semblent surtout s’adresser à une clientèle étrangère à la région. « Au cours de la dernière décennie, les tarifs nîmois augmentent de 100 %, une progression particulièrement prégnante de 2002 à 2007 », concluent les professionnels.