Toulouse rive gauche

Longtemps considérée comme le parent pauvre de la Cité des Violettes, la rive gauche, à plusieurs reprises inondée, s’offre une seconde jeunesse et arbore, aujourd’hui, de réels atouts. La destruction des ponts de Saint-Cyprien, survenue en 1875, apparaît désormais comme un funeste et lointain souvenir. Incursion de l’autre côté de la Garonne.

La capitale de Midi-Pyrénées, la plus grande région de France, est aussi la 4e ville du pays avec 445.000 habitants, dont 89.000 étudiants. 43 % de la population ont moins de 29 ans. Parfaitement desservie par les autoroutes, le rail et les voies aériennes, Toulouse développe 11.800 ha, parcourus par la Garonne. En 1943, les quais sont inscrits aux sites protégés. Au fil des décennies, les berges aménagées invitent à la promenade. De même, le Canal du Midi, qui relie l’Atlantique à la Méditerranée, se voit classé par l’UNESCO au Patrimoine Mondial de l’Humanité dès 1996. Deux canaux, baptisés Brienne et Latéral, viennent auréoler le paysage. La localité, siège d’Airbus, est une technopole d’envergure européenne. L’aéronautique, l’informatique et le spatial s’y pratiquent au plus haut niveau. Elle collectionne les mentions dans la presse. Les uns évoquent la qualité de vie, les autres, le dynamisme économique. Les hasards de la géographie ne distribuent pas les cartes équitablement entre les deux rives. Très vite, la droite, insubmersible, se dote d’habitations, d’équipements et de commerces, laissant son homologue à la traîne. Ces dernières années, la rive gauche surfe sur la vague du succès. Saint Cyp’, comme l’appellent les jeunes générations sous le charme de l’enclave cosmopolite, bénéficie d’un second souffle grâce au métro. Le cours Dillon, la Prairie des Filtres et le marché couvert attirent de nombreux visiteurs, tandis que les divers centres hospitaliers comptent au nombre des incontournables bassins d’emplois.

« Saint-Cyprien est un quartier bobo, dominé par le brassage social et la convivialité. Le cœur historique, situé entre la Garonne et les allées Charles de Fitte, relève de l’hyper-centre. La Grave, l’Hôtel Dieu, la Prairie des Filtres et les abattoirs, reconvertis en musée d’art moderne et contemporain, appartiennent au patrimoine local. Le périmètre reçoit tous les équipements et infrastructures nécessaires à la vie quotidienne, à commencer par les établissements scolaires jusqu’au lycée », décrit Gérald Auzer d’Orpi Saint-Cyprien. Un T3 rénové de 87 m2, pourvu d’un petit garage, dans un bâtiment à l’architecture typique, trouve preneur à 271.000 €. Au-delà des fameuses allées, les résidences des années 60, les plus représentées sur le marché, ne remportent pas un franc succès. Très souvent, elles n’inspirent même pas de visite. On les croit mal isolées et synonymes de déperdition d’énergie. Certaines copropriétés et appartements, restaurés et parfaitement entretenus, méritent pourtant le coup d’œil. Un T3 de 54 m2 avec garage change de mains, moyennant 130.000 €. Maintenant, le bien le plus recherché reste la maison, un segment frappé par la rareté du goût des familles. 130 m2 à relooker avec jardinet, rue des Fontaines, partent sans négociation dès le premier jour de commercialisation, à 390.000 €. 100 m2 habitables des bords de Garonne, auxquels s’ajoute un patio, s’envolent tout aussi rapidement à 374.000 €. Les résidents principaux alimentent 70 % du chiffre d’affaires de l’agence. 30 % dépendent des investisseurs. Un studio de 20 m2 se loue facilement 350-400 €/mois et un T2, 450-600 €/mois. La rentabilité de l’ordre de 4-5 % baisse à mesure que l’on se rapproche du Capitole. A contrario, la valeur patrimoniale augmente. Globalement, la cote de la rive gauche épouse une courbe ascendante. Idéalement desservie, elle tire parti des récentes mutations et de la construction du Cancéropôle, le plus grand centre européen de recherche dédié.

« Au sud de Saint-Cyprien, Croix-de-Pierre réunit le quartier éponyme, Sainte-Cécile et Les Oustalous. Il recèle des commerces et services de proximité et certains de ses logements jouissent d’une vue sur la Garonne », commente Nicolas Deisieux de l’Agence Deisieux. L’arrivée du tramway est attendue en 2014. On déplore souvent le parc immobilier vieillissant et le manque de programmes neufs. Le mètre carré se négocie, en moyenne, de 2200 à 2400 €. Les tarifs attractifs suscitent l’intérêt des primo-accédants. La vitesse de croisière demeure satisfaisante, en dépit d’un léger attentisme perçu début 2012. Parmi les dernières ventes, le professionnel évoque un T3 des années 60, 56 m2 partiellement restaurés, à 133.000 € et un autre appartement de 65 m2 en bon état, à 179.000 €. L’essentiel des transactions évolue sous la barre des 200.000 €. La marge de progression à moyen terme semble, néanmoins, évidente. La construction du Cancéropôle et l’inauguration des laboratoires Pierre Fabre pourraient générer une nouvelle manne d’acquéreurs.

« Patte-d’Oie, sur la ligne A du métro, rassemble également des adeptes dans la partie limitrophe de Saint-Cyprien, présentant des tarifs inférieurs aux barèmes pratiqués par le voisin, de l’ordre de 2800-2900 €/m2 », précise Marie Delporte de Centorimmo. Purpan, réputé pour ses nombreux pôles médicaux et chirurgicaux et ses unités de l’INSERM, sous le joug du CNRS, arbore, enfin, une typologie de produits variée. Le site, facilement accessible grâce à la rocade, devrait très prochainement se voir rejoint par le tramway. Le parc immobilier est relativement récent. Les résidences se sont développées au cours des décennies 1980, 1990 et 2000. Récemment, un couple d’ingénieurs en poste dans l’aéronautique vient d’acheter une maison de 177 m2 aux prestations raffinées, prolongée par un terrain de 380 m2 et une terrasse en teck de 100 m2, moyennant 650.000 €. Ces pointes restent exceptionnelles pour le secteur, tranchant radicalement avec les bâtiments d’Ancely, édifiés en 1960 et 1970, commercialisés 1500-2200 €/m2. Sur le grand Purpan, le collectif atteint maximum 3000 €/m2.