Entre Atlantique et Pyrénées, le Sud-Gironde offre un paysage diversifié, constitué de forêts, de vignes, de bourgs fortifiés, de châteaux clémentins, de bastides, de maisons d’obédience landaise ou girondine. Les limites de la Communauté Urbaine de Bordeaux à peine franchies, la nature reprend ses droits...

Guillaume Jambard de Cible Immobilier distingue deux zones majeures, elles-mêmes subdivisées en différents bassins de populations. Le Sud-Gironde côté CUB arbore un habitat dense, développé des années 1930 à aujourd’hui. Déjà, la maison individuelle l’emporte sur le collectif. Les infrastructures d’accueil sont nombreuses et les transports en commun, parfaitement organisés. Les tax-es foncières et d’habitation demeurent élevées sur Pessac, Bègles, Villenave-d’Ornon, une cité édifiée aux portes de Bordeaux, Talence, la ville des facs, ou Gradignan, sans aucun doute la commune la plus sélecte du département. Globalement, la demeure type, 130 m2 habitables en bon état général sur 1000-1500 m2, se négocie 2700-2800 €/m2. Pourvue d’un grand terrain, d’une piscine, d’un garage double, de matériaux de premier choix, de cuisines et salles de bains dernier cri, elle affiche un ratio entre 3000 et 4000 €/m2. Les immeubles de cinq à six étages, bien finis avec jardin d’agrément, garage et parking, intéressent les primo-accédants et les familles monoparentales, prêtes à débourser 2000-2500 €/m2. Au sortir de la communauté urbaine, apparaissent trois sous-groupes. Les Graves - soit le canton de la Brède, Leognan, Castres-Gironde, Beautiran, Ayguemorte-les-Graves et Portets - s’animent dans un rayon de 10 km. L’immense avantage du secteur réside dans l’excellente réputation des établissements scolaires et la proximité de la très fluide A62 qui assure la liaison entre la capitale du 33 et Toulouse. Si l’on reprend les mêmes critères, le mètre tombe à 2300-2700 €, tout en s’accompagnant de parcelles plus vastes. Entre Portets et Langon, place à la nature, ponctuée de maisons en pierres, rurales ou regroupées en bourgs. Sur plusieurs étages, elles se contentent d’un simple jardinet. A 1500-1800 €/m2, elle voisinent avec des contemporaines de plain-pied, commercialisées 1800-2200 €/m2. Faiblement peuplé, le Bazadais s’avère moins pratique au quotidien, excepté en périphérie de Langon ou de Bazas. Allemands et Hollandais apprécient les girondines de 140 à 200 m2, ouvertes sur des espaces extérieurs de 3000-6000 m2, entre 1800 et 2000 €/m2.
« Si Langon, situé au nord de la forêt des Landes et au sud de la vallée de la Garonne, fonctionne comme un pôle d’attraction, les acquéreurs finissent par opter pour les villages alentours. La sous-préfecture girondine, véritable carrefour stratégique entre Bordeaux, Toulouse et Pau, abrite 700 entreprises et pas moins de 77 ha de zones d’activités. Les pièces de l’Airbus A380 doivent d’ailleurs y transiter, après un périple sur le fleuve et avant leur assemblage au sein de la Ville Rose », décrit Catherine Blanchard de L’Adret Immobilier. Les séniors, originaires d’Ile-de-France, cèdent ainsi au charme de Bazas, à 15 km de Langon. L’ancienne cité épiscopale, visitée par Richard Cœur de Lion, Charles Quint et Louis XIV, ne manque pas d’atouts, à commencer par la cathédrale gothique classée Monument Historique en 1840, mais aussi, d’un point de vue plus pragmatique, par l’hôpital et les lycées. Hormis pour l’industrie du bois, la production de métal, l’agro-alimentaire et la céramique, la localité est réputée pour la race bovine dite bazadaise. Contre moins de 300.000 €, les retraités obtiennent une belle contemporaine de 200 m2 sur 3000-4000 m2 avec piscine, une denrée qui prend vite le pas sur la bâtisse authentique finalement peu conforme à leur style de vie. Majoritaires, les jeunes couples, employés dans le coin ou sur Bordeaux, injectent 200.000 € pour trois chambres et un bureau sur un minimum de 2000 m2 au calme. La gamme intermédiaire aurait tendance à souffrir. Les quadras et les quinquagénaires en deuxième ou troisième accession, une catégorie informée et extrêmement exigeante, recherchent, en effet, le coup de fusil et multiplient les propositions indécentes. Depuis le doublement du prêt à taux 0, le terrain à bâtir réunit des adeptes à condition de ne pas dépasser 50.000 €, une somme laissant présager quelques nuisances. Quant au produit haut de gamme, il tire encore son épingle du jeu. Les prises d’autoroute à Bazas et Captieux et la gare TGV en projet contribuent à l’essor du site. « Particulièrement sensible au discours médiatique, la clientèle réagit positivement en septembre dernier aussi sûrement qu’elle avait fermé les robinets lors de l’annonce de la crise à l’automne 2008 », précise Catherine Blanchard. Guillaume Jambard avoue un certain optimisme : « les consultations et les visites sont fréquentes, les acquéreurs, présents, mais plus à n’importe quel prix ».